Δίνει δουλειές και εισόδημα αλλά ταυτόχρονα αναστατώνει γειτονιές και οδηγεί τα ενοίκια ξανά στα ουράνια. Η βραχυχρόνια μίσθωση, που εκφράζεται κυρίως μέσω του AirBnb, περνάει την βρεφική της ηλικία στην Ελλάδα και ψάχνει να βρει τις ισορροπίες της.
Ούτε λίγο, ούτε πολύ 16.088 σπίτια διατίθενται στον κεντρικό τομέα της Αθήνας για βραχυχρόνια μίσθωση, κυρίως μέσω του AirBnb, ενώ στο σύνολο της Αττικής είναι διπλάσια, με βάση τα τελευταία στοιχεία (Ιούνιος 2018) του ΚΕΠΕ. Αν ο χρόνος πάει πίσω, στην αρχή της δεκαετίας, τα σπίτα που κινούνταν στην βραχυχρόνια μίσθωση μέσω κάποιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας, στο σύνολο της Αττικής, ήταν μόλις 58.
Τι ήταν αυτό που οδήγησε στην τόσο ραγδαία ανάπτυξη του φαινομένου; Η εύκολη απάντηση είναι η ύφεση, όμως δεν είναι η σωστή καθώς το AirBnb, και οι άλλες πλατφόρμες που δραστηριοποιούνται στον χώρο, γνωρίζουν παγκόσμια ταχεία ανάπτυξη ακόμη και σε χώρες που η λέξη ύφεση είναι άγνωστη λέξη. Όπως και σε άλλες περιπτώσεις πετυχημένων εφαρμογών, η βραχυχρόνια μίσθωση ήρθε να καλύψει ένα κενό που υπήρχε, αυτό της προσιτής στέγασης σε οικογενειακό περιβάλλον. Η εκτόξευση των low cost αεροπορικών εταιρειών οι οποίες μετέφεραν πλέον μαζικά τουρίστες σε συνδυασμό με την τεχνολογική επανάσταση όπου πλέον μπορεί κάποιος να σχεδιάσει όλο του το ταξίδι χωρίς μεσάζοντες ήρθαν απλά να δώσουν μία περαιτέρω ώθηση στο φαινόμενο που “έπιασε στον ύπνο” ξενοδόχους και κρατικούς φορείς.
Πού βρίσκονται και πόσα είναι τα σπίτια βραχυχρόνιας μίσθωσης
Στην Ελλάδα, σύμφωνα με έρευνα του ΚΕΠΕ, η δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού αρχίζει να εμφανίζεται από το 2010. Τότε, η δραστηριότητα αυτή ήταν περιορισμένης εμβέλειας και αμφιβόλου εξέλιξης, καθώς μόνο μερικές δεκάδες καταλύματα στο σύνολο της χώρας είχαν ενεργοποιηθεί στην κατεύθυνση αυτή Ωστόσο, σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα η δραστηριότητα άρχισε να αναπτύσσεται με εντυπωσιακά υψηλούς ρυθμούς από χρόνο σε χρόνο και μέχρι το 2018 περισσότερα από 126.000 καταλύματα είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση διαμορφώνοντας νέες συνθήκες στην αγορά με πολλαπλές επιδράσεις.
Οι περιφέρειες Αττικής, Νοτίου Αιγαίου και Κρήτης φαίνεται να διαθέτουν τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια όλης της περιόδου, καθώς συγκεντρώνουν πάνω από το 60% του συνολικού αριθμού των αναρτήσεων αντίστοιχων καταλυμάτων (από 76,5% το 2012 έως 61,6% το 2018). Ακολουθούν τρεις ακόμα περιφέρειες, η Κεντρική Μακεδονία, τα Ιόνια Νησιά και η Πελοπόννησος, στις οποίες ο αριθμός των καταλυμάτων συνολικά κυμαινόταν από 13,9% του συνολικού αριθμού το 2011 έως 26,3% το 2018.
Εξετάζοντας τις εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στην Περιφέρεια Αττικής, η οποία εμφανίζει τον μεγαλύτερο αριθμό καταλυμάτων, ο κεντρικός τομέας Αθηνών φαίνεται να συγκεντρώνει το 53,3% των αντίστοιχων καταλυμάτων στα τέλη της εξεταζόμενης περιόδου, από τα οποία το 93% συγκεντρώνεται στον ∆ήμο Αθηναίων. Ακολουθεί η Ανατολική Αττική, στην οποία περιλαμβάνονται αρκετοί παραθαλάσσιοι δήμοι και η οποία διαθέτει το 19,3% των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης της Αττικής. Στην περιοχή αυτή ο ∆ήμος Σαρωνικού συγκεντρώνει το 20,3% των καταλυμάτων, ο ∆ήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης το 19,8%, ενώ στο 9,8% ανέρχονται τα ποσοστά των ∆ήμων Μαραθώνος και Μαρκοπούλου-Μεσογαίας. Στο 11,0% ανέρχονται τα καταλύματα στον Νότιο Τομέα Αττικής, στον οποίο οι ∆ήμοι Γλυφάδας, Παλαιού Φαλήρου και Καλλιθέας συγκεντρώνουν το 25,2%, 18,2% και 16,0%.των καταλυμάτων του τομέα, αντίστοιχα.
AirBnb: Η κοινωνική και η διαχειριστική διάσταση του φαινομένου
Πριν από λίγες εβδομάδες πραγματοποιήθηκε στην Αθήνα διεθνής ημερίδα με θέμα τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στην εκδήλωση αναδείχθηκαν δύο σημαντικές διαστάσεις του φαινομένου, η κοινωνική, κυρίως μέσα από παρεμβάσεις “airbnb-μάχων” και “airbnb-λατρών” που παρακολούθησαν την ημερίδα, και η διαχειριστική από τους Ευρωπαίους και Έλληνες δημάρχους που συμμετείχαν στο πάνελ.
Ο δήμαρχος Καμίνης παραδέχτηκε ότι η εκτόξευση του τουρισμού στην Αθήνα οφείλεται σε ένα βαθμό στο νέο αυτό μοντέλο: “Η Αθήνα γνωρίζει μία θεαματική τουριστική άνοδο τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα, από τα χαμηλότερα επίπεδα που σημειώθηκαν το 2012, λόγω της έκρυθμης κατάστασης που επικρατούσε τότε στη χώρα, να φτάσουμε φέτος τα 5,5 εκατομμύρια αφίξεις, χάρη και στην προσπάθεια του δήμου Αθηναίων για την προβολή της πόλης ως αυτόνομου και city break προορισμού. Η αλματώδης αυτή αύξηση οφείλεται σαφώς και στην επέκταση του μοντέλου των βραχυχρόνιων μισθώσεων που οδηγούν σε περαιτέρω επιβάρυνση των λειτουργιών, των υποδομών και των υπηρεσιών της πόλης. Χρειάζεται ρύθμιση αυτή η νέα αγορά και σίγουρα όχι απαγορεύσεις. Όταν δεν υπάρχουν καθαροί κανόνες προκαλείται αθέμιτος ανταγωνισμός με τα οργανωμένα ξενοδοχεία. Εξάλλου, δεν πρέπει να παραβλέψουμε ότι ξυπνά η τοπική οικονομία”.
Από τους ένθερμους υποστηρικτές του φαινομένου στην Ελλάδα είναι ο Δήμος Θεσσαλονίκης. Ο αντιδήμαρχος της πόλης, Σπύρος Πέγκας, ανέφερε ότι “η διοίκηση του δήμου Θεσσαλονίκης αντιμετώπισε και αντιμετωπίζει με θετικό και δημιουργικό τρόπο το φαινόμενο της οικονομίας διαμοιρασμού. Στην αρχή της τουριστικής ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης η οικονομία διαμοιρασμού φρόντισε το εισόδημα που εισέρρευσε στην πόλη να διαχυθεί σε ευρύτερα κοινωνικά στρώματα. Προσπαθήσαμε από την αρχή να έρθουμε σε συνέργεια και συνεργασία με τις πλατφόρμες της οικονομίας διαμοιρασμού. Η θεσμική αδυναμία των δήμων και οι κρατικές, εθνικές επιλογές λειτούργησαν ανασταλτικά στις προσπάθειες αυτές. Όμως ο μόνος δρόμος είναι αυτός της συνεννόησης και της ρύθμισης έτσι ώστε να συμβάλουμε μαζί στην αποκέντρωση των τουριστικών ροών, στην ενδυνάμωση περιφερειακών γειτονιών και στην ισόρροπη και δίκαιη οικονομική ανάπτυξη της Θεσσαλονίκης”.
Ο δήμαρχος Θήρας κ. Αναστάσιος-Νικόλαος Ζώρζος στάθηκε περισσότερο στα προβλήματα που δημιουργεί μία απότομη έκρηξη τουριστικού κύμματος που μπορεί να φέρει η βραχυχρόνια μίσθωση. Όπως ανέφερε οι υποδομές του νησιού έχουν αντιμετωπιστεί σε έναν βαθμό έτσι ώστε να μην εμφανίζεται το πρόβλημα όμως είναι σε μία οριακή κατάσταση. Σύμφωνα με τον ίδιο η οικονομία διαμοιρασμού έχει οδηγήσει σε αύξηση κατά 25% των προσφερόμενων δωματίων επιτείνοντας το πρόβλημα.
Η πλευρά των ξενοδόχων
Εδώ και δύο περίπου χρόνια οι μεγάλοι και οργανωμένοι ξενοδόχοι στην Ελλάδα – αλλά και στον κόσμο – έχουν σταματήσει να βλέπουν το AirBnb ως εχθρό. Αρκετοί μάλιστα το παρουσιάζουν ως το πρώτο βήμα για να ανοίξει η αγορά. Σε παρουσιάσεις αλλά και σε δημόσιες τοποθετήσεις τους τονίζουν ότι είναι το πρώτο βήμα για κάποιους που ταξιδεύουν για πρώτη φορά και ότι σε δεύτερη φάση όταν αυτά τα άτομα αναζητήσουν πιο αναβαθμισμένες εμπειρίες θα οδηγηθούν σε ξενοδοχεία που παρέχουν κάτι περισσότερο από ένα δωμάτιο με κρεβάτι και μπάνιο.
Και επειδή τον “εχθρό” κάποιες φορές τον χτυπάς με τα ίδια του τα όπλα, ήδη στην Αθήνα έχουν κάνει την εμφάνιση του τα πρώτα “υβριδικά” ξενοδοχεία που συνδιάζουν την ελευθερία και τις ανέσεις ενός σπιτιού AirBnb (π.χ. κουζίνα) με τις παροχές που προσφέρει ένα ξενοδοχείο (π.χ. πρωινό, γυμναστήριο).
Ο πρόεδρος του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος κ. Αλέξανδρος Βασιλικός, που επίσης παραβρέθηκε στην εκδήλωση του Δήμου Αθηναίων, επισήμανε ότι “οι ξενοδόχοι ποτέ δεν έχουν υποστηρίξει την απαγόρευση ή την κατάργηση μιας πρακτικής, η οποία ούτως ή άλλως αποτελεί μία εξέλιξη της αγοράς, την οποία δεν μπορούμε να παραβλέψουμε, από την άλλη όμως δεν μπορεί να παραμένει παντελώς αρρύθμιστο το όλο ζήτημα. Πρέπει να υπάρχει συνεισφορά όσον αφορά το κομμάτι των δημοσίων εσόδων. Η οικονομία διαμοιρασμού είναι εδώ για να μείνει, ωστόσο δεν πρέπει να αφήσουμε να μην υπάρχουν κανόνες υγειονομικοί, σχετικοί με την πυρασφάλεια, τους ανελκυστήρες κ.τ.λ.. Αυτό είναι μέσα στην κοινή λογική”.
Το αναγεννημένο Κουκάκι και ο αντίλογος
Τα διαθέσιμα σπίτια για ενοικίαση στο Κουκάκι είναι ίσως λιγότερα και από το πιο σπάνιο είδος προς εξαφάνιση της ελληνικής πανίδας. Ακόμη και αν είσαι ένοικος στην περιοχή κινδυνεύεις από την μία ημέρα στην άλλη με “έξωση” καθώς είτε θα δεχθείς μία δελεαστική προσφορά για να αφήσεις το σπίτι άμεσα είτε μία παράλογη αύξηση στην ανανέωση του συμβολαίου που θα σε οδηγήσει στην εύρεση νέας κατοικίας. Μην ξεχνάμε ότι το Κουκάκι είναι μέσα στις 5 top γειτονίες που ψάχνει κάποιος στο AirBnb.
Στην ομιλία της στην ημερίδα η Ρομίνα Τσίτου, η oποία είναι και μέλος του Συλλόγου Οικονομίας Διαμοιρασμού ανέφερε “Όλοι μιλάμε για το Κουκάκι και πως αυτό έχει άλλαξει και ξαναγεννηθεί από τότε που άρχισαν να διατίθενται διαμερίσματα μέσω του Airbnb. Πως άνοιξαν νέα μαγαζιά, πως τονώθηκε η κίνηση στην περιοχή, πως δημιουργήθηκαν νέα στέκια. Δεν έμεινε όμως μόνο στο Κουκάκι, ήταν σαν μια πέτρα που πέφτει στο νερό και δημιουργεί μεγαλύτερους κύκλους. Πλέον έχει ξεφύγει από το Κουκάκι και φτάνει στο Παγκράτι, στην Κυψέλη, ακόμη και στην Πλατεία Αττικής. Για σκεφτείτε το λίγο. Περιοχές που ακόμη και εμείς φοβόμασταν να πάμε πλέον παίρνουν ζωή λόγω του airbnb. Παράλληλα στα πέτρινα χρόνια της ύφεσης πέρα από όλους εμάς που κράτησε στην Ελλάδα, o διαμοιρασμός και το airbnb κράτησε ζωντανό και όλο αυτό τον κόσμο που δραστηριοποιούνταν στην οικοδομή με τις ανακαινίσεις που γίνονταν σε διαμερίσματα με σκοπό να διατεθούν με αυτό τον τρόπο”.
Η παραπάνω είναι η μία πλευρά του νομίσματος καθώς υπάρχει και η άλλη, αυτή των ιδιοκτητών οι οποίοι είδαν την ζωή τους να αλλάζει δραματικά από την έλευση αγνώστων στην πολυκατοικία τους. Η ιδιοκτήτρια που πρωτοστάτησε στην πρώτη αγωγή που έγινε στην Αθήνα, στις 6 Δεκεμβρίου ανέφερε στο News24/7 “Ξέρεις τι είναι να σου χτυπάνε στα μαύρα μεσάνυχτα το κουδούνι επειδή δεν έβρισκαν ανοιχτήρι; Η πολυκατοικία μας με το Airbnb έχει γίνει ξενοδοχείο και πραγματικά δεν ξέρουμε πόσοι και που έχουν κλειδιά της εισόδου. Από τότε που έγινε γνωστή η περίπτωση μας, με έχουν πάρει διαχειριστές και ιδιοκτήτες που έχουν αντίστοιχα προβλήματα: ασφάλειας, υγιεινής, πυροπροστασίας, λειτουργίας ασανσέρ και φασαρίας. Μία διαχειρίστρια από το Κουκάκι μου ζήτησε απεγνωσμένα βοήθεια. Στην πολυκατοικία της έχουν τέσσερα διαμερίσματα Airbnb και όπως μου είπε ‘ακούμε πρωί, μεσημέρι, βράδυ ροδάκια, δεν ξέρουμε ποιος μπαίνει και ποιος βγαίνει’.
Η αστυνομία στην οποία έχουμε πάει πάρα πολλές φορές και έχουμε κάνει καταγγελίες μας έχουν πει ότι και οι ίδιοι γίνονται αποδέκτες αντίστοιχων καταγγελιών και ότι οι ίδιοι δεν μπορούν να παρέμβουν εκτός και αν γίνει κάτι πολύ σοβαρό.
Σε αυτό που λένε ότι δεν υπάρχει ρύθμιση, δεν ισχύει. Υπάρχει και η βάση είναι ο πολεοδομικός κανονισμός ο οποίος ορίζει τι θεωρείτε κατοικία και τι προσωρινή διαμονή. Είναι μία δύσκολη αγωγή στην οποία ζήτησα και την συμβολή και άλλων νομικών και αναμένουμε από την δικαιοσύνη να δώσει λύση. Αισθανόμαστε λίγο οι τρελοί του χωριού που δεν ακολουθήσαμε την πεπατημένη που λέει αυτή είναι η κατάσταση και ας την αποδεχτούμε αλλά για εμάς είναι στάση ζωής, σεβόμαστε τον διπλανό μας και θέλουμε να μας σέβεται και αυτός”.
H πρώτη καταδίκη
Εν αναμονή της απόφασης από το Πρωτοδικείο Αθήνας, έχουμε ήδη πρώτη απόφαση που εκδόθηκε από το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης και απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση παραθεριστικής βίλας, μέσω πλατφόρμας τύπου Airbnb, σε παραθαλάσσια περιοχή της Χαλκιδικής. Το δικαστήριο υποχρεώνει μια ιδιοκτήτρια να σταματήσει την επαγγελματική χρήση της κατοικίας της επειδή παραβαίνει τον κανονισμό λειτουργίας του συγκροτήματος όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης οι ενοικιαστές της ενοχλούν τους υπόλοιπους τρεις ιδιοκτήτες στο συγκρότημα των τεσσάρων κατοικιών. Παράλληλα, το δικαστήριο υποχρεώνει την ιδιοκτήτρια να καταβάλει χρηματικό ποσό 4.400 ευρώ, ως αποζημίωση στο κοινό ταμείο του συγκροτήματος κατοικιών.
H επόμενη ημέρα
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις από “φαινόμενο”, πλέον θα πρέπει να θεωρούνται μία πραγματικότητα και όπως όλοι παραδέχονται πρέπει να μπει κάτω από ένα πλαίσιο. Μέχρι στιγμής αυτό που έστω και καθυστερημένα πραγματοποιήθηκε είναι η φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε ο διοικητής της ΑΑΔΕ, Γιώργος Πιτσιλής, μιλώντας σε συνέδριο στις Ηνωμένες Πολιτείες, ως τις 30 Νοεμβρίου είχαν δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, 49.000 ακίνητα – κάτι περισσότερο από το 1/3 – που εκμισθώνονται μέσω ιντερνετικών πλατφορμών διαμοιρασμού, ενώ το πιο σημαντικό είναι ότι τα έσοδα που δηλώθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση των εν λόγω ακινήτων, έφτασαν στα 176 εκατ. ευρώ, δηλαδή 160% περισσότερα από τα περσινά των 68 εκατ. ευρώ.
Όπως είχε αναφέρει πριν από μερικές εβδομάδες από την ημερίδα των Αθηνών ο κ. Πιτσιλής “είμαστε σε παράλληλες συζητήσεις με τις μεγάλες πλατφόρμες -Αirbnb, booking, Homeaway κ.α.- ώστε να πάμε σε μία συνεκτική λύση που θα δώσει, αρχικά, το χρόνο προσαρμογής στους χρήστες και στη συνέχεια θα εκβάλλει από το σύστημα όσους δεν τηρούν τους κανόνες. Αυτή είναι η δική μας προσδοκία. Το πρώτο βήμα έγινε με την ενημέρωση στους ιδιοκτήτες ακινήτων από τις ίδιες τις πλατφόρμες και το επόμενο βήμα θα πρέπει να εστιάζει στους χρήστες που δε θα τηρούν τους κανόνες και θα πρέπει να εκβάλλονται από αυτές τις κοινότητες. Θα πρέπει να γίνει κατανοητό ότι οι μεγάλες πλατφόρμες, μέσω των οποίων πραγματοποιούνται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τουριστικών κατοικιών δεν θα πρέπει να δίνουν την εντύπωση ότι ανέχονται τη φοροδιαφυγή”.
Το πρώτο βήμα έχει γίνει, τώρα απομένει να δούμε εάν η πολιτεία έχει την διάθεση, την επιθυμία και την γνώση να διαχειριστεί και πιο πολύπλοκες διαστάσεις του “φαινομένου”. Χαρακτηριστική είναι η έλλειψη προσιτής στέγης για λειτουργούς του κράτους (γιατρούς, εκπαιδευτικούς, αστυνομικούς) σε περιοχές όπου το airbnb έχει αλλάξει ριζικά τον χάρτη.
Οι δήμοι, οι οποίοι και αυτοί – οι οποίοι μπορεί να να ωφελούνται έμμεσα από την αύξηση της τουριστικής κίνησης – έχουν εκφράσει την επιθυμία την επιβολή ειδικού τέλους καθώς επιβαρύνονται με έξτρα έξοδα (π.χ. καθαρισμού, συντήρησης) από τους όγκους των τουριστών που προστίθενται.
Τα επόμενα 2-3 χρόνια είναι κρίσιμα για την πορεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς αναμένεται να ξεκαθαρίσει το τοπίο – η φορολόγηση είναι ένας βασικός παράγοντας – και να λειτουργήσει η αγορά πιο επαγγελματικά. Καθοριστικό ρόλο θα παίξουν τόσο οι πρώτες δικαστικές αποφάσεις, το εάν θα συνεχισθεί με την ίδια ένταση η αγορά ακινήτων – κυρίως από Κινέζους – για εκμετάλλευση τέτοιου τύπου, και το εάν θα υπάρξει πολιτική βούληση για περαιτέρω ρύθμιση της αγοράς.
