Σε μια χώρα όπως η Ελλάδα, όπου η κατοικία αποτελεί διαχρονικά βασικό στόχο ζωής, αλλά και τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης είναι υψηλά, οι τελευταίες εξελίξεις με την εκτόξευση τιμών, το ψαλίδισμα λόγω πληθωρισμού των εισοδημάτων, την “τουριστικοποίηση” πολλών περιοχών με το airbnb, έχουν εκτινάξει το στεγαστικό ζήτημα δημιουργώντας έντονα κοινωνικά απόνερα.
Πλέον, η απόκτηση κατοικίας αποτελεί “όνειρο” για πολλούς και πολλές, που πλέον στρέφονται για εναλλακτική λύση στην ενοικίαση, “χτίζοντας” τη λεγόμενη Generation Rent. Η “Γενιά του Ενοικίου”, όπως θα την έλεγε κάποιος στα ελληνικά, αποτυπώνει αυτήν την τάση, όπου, όπως έχει αναφέρει το NEWS 24/7, όλο και περισσότεροι νέοι ανατρέχουν στο ενοίκιο διότι, αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στην αγορά μιας δικής τους κατοικίας επειδή, η ψαλίδα ανάμεσα στον βασικό μισθό και στο κόστος ακινήτων μεγαλώνει όλο και περισσότερο.
Αυτό, όμως, φέρνει μπροστά μια μεγάλη κοινωνική πρόκληση για μια χώρα όπου η ιδιοκατοίκηση αποτελούσε μια κοινωνική σταθερά αλλά κι ένα “ανάχωμα” στη φτώχεια. Σημειώνεται, ότι με βάση πρόσφατη έρευνα του Eteron, στην Ελλάδα, το ποσοστό των φτωχών νοικοκυριών που ιδιοκατοικούν ανέρχεται στο 71,5%, ενώ ο σχετικός ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 51,2%. Όπως αναφέρει η έρευνα η ιδιόκτητη κατοικία στην Ελλάδα αποτέλεσε διαχρονικά μία κοινωνικά διαδεδομένη οικογενειακή πρακτική. Όμως, στα χρόνια της κρίσης, η δραματική αύξηση του στεγαστικού κόστους μετέτρεψε το «κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας» σε δυσβάσταχτο βάρος.
Με βάση τα όσα αναφέρει το Eteron, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, κατά το 2020 στην Ελλάδα, το ποσοστό του πληθυσμού που ιδιοκατοικούσε άγγιζε το 74,6%, ενώ ένα άλλο 5,4% κατοικούσε σε παραχωρημένη κατοικία που ως επί το πλείστον ανήκει στην οικογένεια. Το ποσοστό των ιδιοκτητών που βαρύνονται με στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα ανέρχεται σε 11,7%. Πρόκειται για ποσοστό αρκετά χαμηλότερο του ευρωπαϊκού μέσου όρου που είναι 26,4%.
Σημαντικό στοιχείο για την κατανόηση του ρόλου της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι η πολύ μεγάλη κοινωνική διασπορά της ιδιοκτησίας.
Όπως, σημειώνει η έρευνα του Eteron, έπειτα από δέκα και πλέον χρόνια συνεχιζόμενης κρίσης, με τις τιμές των οικιστικών ακινήτων να αυξάνονται ανησυχητικά και το στεγαστικό κόστος να γίνεται υπερβολικό για όλο και περισσότερα νοικοκυριά, η δυνατότητα διατήρησης της ήδη αποκτημένης ακίνητης περιουσίας (κυρίως της πρώτης κατοικίας) και, ακόμα περισσότερο, η δυνατότητα απόκτησης νέας ιδιόκτητης στέγης φαίνεται να απομακρύνονται σημαντικά τόσο για τις παλαιότερες, όσο κυρίως για τις νεότερες γενιές. Ως αποτέλεσμα, μελλοντικά, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ενδέχεται να υποχωρήσει ακόμα περισσότερο.
“Στην Ελλάδα η απόκτηση ιδιόκτητης στέγης, ελλείψει δημόσιων κοινωνικών στεγαστικών πολιτικών, αποτέλεσε διαχρονικά μία κοινωνικά διαδεδομένη οικογενειακή πρακτική, μία στρατηγική διαγενεακής υποστήριξης και αλληλεγγύης, με βασικούς μηχανισμούς την αυθαίρετη δόμηση και τη σχετική ανοχή της πολιτείας, την αντιπαροχή, το “πανωσήκωμα”, την επένδυση του οικογενειακού προϋπολογισμού και των αποταμιεύσεων σε ακίνητη περιουσία, ενίοτε με τη βοήθεια στεγαστικού τραπεζικού δανεισμού,” αναφέρει η έρευνα του Eteron, που συμπληρώνει:
“Τα χρόνια της κρίσης, η υπερφορολόγηση της κατοικίας και η δυσβάσταχτη αύξηση του στεγαστικού κόστους, σε συνδυασμό με τη δραματική μείωση των μισθών και των συντάξεων και την εκτίναξη της ανεργίας, μετέτρεψαν την ιδιόκτητη κατοικία από πολύτιμο περιουσιακό πόρο σε βάρος.
Οι τάσεις αυτές διαμορφώνουν νέες συνθήκες στην αγορά κατοικίας και δημιουργούν σοβαρές ανησυχίες για το μέλλον της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα”.
Οι τιμές ενοικίων και αγοράς
Να σημειωθεί, ότι σύμφωνα με έρευνα που έκανε το Παρατηρητήριο Αξιών Geoaxis, συγκριτικά με το 3ο τρίμηνο του 2022 το κόστος των νεόδμητων κατοικιών αυξήθηκε κατά 14,92% και κατά 43,61% από το 2021. Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 60%.
Κι αυτό την ώρα που σύμφωνα με την Eurostat, από το 2012 μέχρι το 2022, ο βασικός μισθός έχει μειωθεί κατά 11,7%, και οι αξίες των διαμερισμάτων πανελλαδικά έχουν αυξηθεί κατά 17,0%, με βάση τους δείκτες της Τράπεζας της Ελλάδας. Να σημειωθεί, επίσης, ότι αν και αύξηση κατά 9,6 δισ. ευρώ ή 7,6% σημειώθηκε πέρυσι στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και των μη κερδοσκοπικών οργανισμών που εξυπηρετούν νοικοκυριά (ανήλθε σε 135,9 δισ. ευρώ από 126,3 δισ. ευρώ το 2021), λόγω πληθωρισμού, η τελική καταναλωτική δαπάνη αυξήθηκε κατά 14,3% το 2022 σε σύγκριση με το 2021, από 123,7 δισ. ευρώ σε 141,4 δισ. ευρώ. Παράλληλα, μειώθηκε το ποσοστό αποταμίευσης σε -4% από 2,1% το 2021.
Ουσιαστικά η αύξηση των εισοδημάτων,εξανεμίζεται από το “ράλι” των τιμών. Ενδεικτικά, επίσης, τμε βάση το δείκτη τιμών του Spitogatos (SPI), το τρίτο τρίμηνο του 2023 έκλεισε με τις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης κατοικιών να διατηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία σχεδόν σε όλη την Ελλάδα, με +12% μέση αύξηση στις τιμές πώλησης και +7% μέση αύξηση στις τιμές ενοικίασης αντίστοιχα, σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2022.
“Παραδοσιακά το τρίτο τρίμηνο του έτους παρουσιάζει έντονες διακυμάνσεις σε περιοχές με υψηλό ενδιαφέρον καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Η αυξημένη ζήτηση στα Ελληνικά νησιά τους καλοκαιρινούς μήνες λόγω της αυξημένης τουριστικής δραστηριότητας, η εκκίνηση της νέας ακαδημαϊκής περιόδου καθώς και οι αλλαγές στα ελάχιστα όρια επένδυσης για την απόκτηση της Golden Visa, επηρεάζουν σημαντικά τις ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης, σε άκρως δελεαστικές περιοχές, όπως για παράδειγμα τα νησιά των Κυκλάδων και τα Νότια Προάστια Αττικής”, δηλώνει ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos.
Κάποιες από τις μεγαλύτερες αυξήσεις στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών το τρίτο τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους σημειώθηκαν στα Προάστια Πειραιά (+23%), στο Δήμο Θεσσαλονίκης (+21%) καθώς και τα Δυτικά Προάστια Αττικής (+19%). Όσον αφορά την ενοικίαση κατοικιών, οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές καταγράφηκαν στα Νότια Προάστια Αττικής (11,8€/τ.μ.), τις Κυκλάδες (11,3€/τ.μ.) και τα Βόρεια Προάστια Αττικής (10,8€/τ.μ.).
Σύγκριση της Ελληνικής με την Ευρωπαϊκή Αγορά Ακινήτων
Στο μεταξύ, με βάση έρευνα της Εθνικής Χρηματιστηριακής, που δημοσιεύτηκε πριν λίγες μέρες, για τον Κλάδο Ακινήτων και τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), “η Ελλάδα παρουσιάζει υψηλά μισθώματα / m2 / μήνα και υψηλότερες αποδόσεις σε όλες τις κατηγορίες ακίνητων σε σχέση με τις αγορές της Ευρώπης (εκτός Μ. Βρετανίας). Ακίνητα vs ΕΓΕΔ Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμειακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα Eλληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλισης με την ΕΕ κ.α.) Οι υψηλότερες αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων συγκριτικά με την Ευρωπαϊκή αγορά προσελκύουν επενδυτικές ροές στον κλάδο, ενώ μέσο-μακροπρόθεσμα η περαιτέρω βελτίωση του μακροοικονομικού προφίλ της χώρας σε συνδυασμό με την πολιτική σταθερότητα αναμένεται να ενισχύσουν περαιτέρω τις προοπτικές της Ελληνικής αγοράς ακινήτων και να οδηγήσουν σε τροχιά σύγκλισης τις αποδόσεις των Ελληνικών ακινήτων με τις αντίστοιχες των Ευρωπαϊκών (mean reversion)” σημειώνει η Εθνική Χρηματιστηριακή και συμπληρώνει:
“Καθώς τα επενδυτικά ακίνητα έχουν προκαθορισμένες ταμειακές ροές στη διάρκεια του επενδυτικού ορίζοντα, οπότε και αυξημένη ορατότητα, το προφίλ τους προσομοιάζει τα κρατικά ομόλογα. Το spread της απόδοσης των ελληνικών ακινήτων έναντι της απόδοσης του 10-ετούς ομολόγου Ελληνικού Δημοσίου παραμένει αισθητά υψηλότερο συγκριτικά με το αντίστοιχο spread στην Γαλλία, Γερμανία και Μ. Βρετανία. Συμπερασματικά, τα Ελληνικά ακίνητα παρουσιάζουν premium απόδοσης σε σχέση με τα ευρωπαϊκά χωρίς όμως την ανάληψη premium ρίσκου για τους λόγους που προαναφέραμε (πολιτική σταθερότητα, μακροοικονομική συνέπεια, τροχιά σύγκλισης με την ΕΕ κ.α.)”.
Επίσης, όπως παρατηρεί, μεταξύ άλλων, η έρευνα, “ο κλάδος του retail έχει επηρεασθεί από τις πληθωριστικές πιέσεις, οι οποίες έχουν επηρεάσει με τη σειρά τους την καταναλωτική δαπάνη Λόγω της δυναμικής επιστροφής του τουρισμού, οι τιμές και οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής πώλησης αναμένεται να παραμείνουν ελκυστικές για τους επενδυτές”.
Ανεβαίνουν τα υλικά
Ένας, πάντως, από τους παράγοντες, που έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στην εκτίναξη των τιμών είναι και η πορεία της αγοράς των υλικών κατασκευής, που λόγω της εξάρτησής τους από την ενέργεια, έχουν φτάσει σε δυσθεώρητα ύψη. Έτσι, με βάση την ΕΛΣΤΑΤ, αύξηση 3,2% σημείωσε ο γενικός δείκτης τιμών κατηγοριών έργων κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών το γ’ τρίμηνο εφέτος σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του γ’ τριμήνου 2022, έναντι αύξησης 7,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών το 2022 με το 2021.
Παράλληλα, ο γενικός δείκτης παρουσίασε αύξηση 0,7% το γ’ τρίμηνο 2023 σε σύγκριση με τον δείκτη του β’ τριμήνου 2023, έναντι αύξησης 1,9% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2022.
Ενώ, ο γενικός δείκτης τιμών κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών παρουσίασε αύξηση 5,6% το γ’ τρίμηνο 2023 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του γ’ τριμήνου 2022, έναντι αύξησης 9,6% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2022 με το 2021. Ειδικότερα, η αύξηση αυτή οφείλεται στην αύξηση του δείκτη τιμών υλικών κατά 6,8% και στην αύξηση του δείκτη τιμών αμοιβής εργασίας κατά 3,5%.
Παράλληλα, ο γενικός δείκτης παρουσίασε αύξηση 1,1% το γ’ τρίμηνο 2023 σε σύγκριση με τον δείκτη του β’ τριμήνου 2023, έναντι αύξησης 2% που σημειώθηκε κατά την αντίστοιχη σύγκριση των δεικτών το 2022. Ειδικότερα, η τριμηνιαία αύξηση οφείλεται στην αύξηση του δείκτη τιμών υλικών κατά 1,2% και στην αύξηση του δείκτη τιμών αμοιβής εργασίας κατά 0,9%.
Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ο δείκτης τιμών κατηγοριών έργων κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (δείκτης εκροών) παρουσιάζει τη μεταβολή των τιμών που καταβάλλονται στους κατασκευαστές- εργολήπτες των διαφόρων επιμέρους τμημάτων κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών κατά την ανάθεση κατασκευής των έργων.
Ενώ, ο δείκτης συνολικού κόστους κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (δείκτης εισροών) παρουσιάζει την εξέλιξη του κόστους στο οποίο υποβάλλεται ο κατασκευαστής μιας τυποποιημένης κατασκευής (πολυκατοικίας) και υπολογίζεται βάσει των τιμών των υλικών και της αμοιβής εργασίας που καταβάλλει.
Στο μεταξύ, αύξηση 6,4% σημείωσαν οι τιμές στα οικοδομικά υλικά συνολικά τον Σεπτέμβριο εφέτος, παρά την περαιτέρω πτώση των τιμών σε πετρέλαιο και ηλεκτρική ενέργεια.
Ειδικότερα, ανατιμήσεις καταγράφηκαν σε: Τούβλα (13,8%), Υαλοπίνακες ασφαλείας (12,6%), Σωλήνες πλαστικούς, συνθετικούς, ινοτσιμέντου (12,3%), Θερμαντικά σώματα (11,3%), Αγωγούς χάλκινους (7,3%), Έτοιμο σκυρόδεμα (7%), Πλακίδια γενικά- δαπέδου, τοίχου (7%), Παρκέτα (7%), Ντουλάπες ξύλινες (6,8%), Μαρμαρόπλακες (6,7%), Τσιμέντο (6,5%), Εντοιχισμένα ντουλάπια (6,3%), Κουφώματα αλουμινίου (6,2%), Πλαστικό, ακρυλικό, νερού (5,7%), Παράθυρα ξύλινα (5,5%), Σωλήνες χαλκού (4,9%), Πόρτες εσωτερικές (4,6%) και Σίδηρο οπλισμού (4,3%). Στον αντίποδα, οι τιμές μειώθηκαν σε: Πετρέλαιο κίνησης- Diesel (2,2%) και Ηλεκτρική ενέργεια (1,2%).
Όπως ανακοίνωσε η ΕΛΣΤΑΤ, ο γενικός δείκτης τιμών υλικών κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών παρουσίασε αύξηση 6,4% τον Σεπτέμβριο 2023 σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Σεπτεμβρίου 2022, έναντι αύξησης 12,4% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων δεικτών το 2022 με το 2021.
Παράλληλα, ο γενικός δείκτης παρουσίασε αύξηση 0,4% τον Σεπτέμβριο 2023 σε σύγκριση με τον δείκτη του Αυγούστου 2023, έναντι αύξησης 0,9% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων μηνών το 2022.
Άνοδος στις άδειες
Παρά ταύτα, αύξηση 18,5% σημείωσε ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας τον Ιούλιο εφέτος, καθώς, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον συγκεκριμένο μήνα εκδόθηκαν 2.402 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 584.886 m2 επιφάνειας και 2.965.898 m3 όγκου. Με αποτέλεσμα, να καταγραφεί αύξηση κατά 8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 16% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 18,5% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2022.
Το 7μηνο, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση κατά 11% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 15,2% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 16,4% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου- Ιουλίου 2022.
Η πρόκληση
Με δεδομένη, πάντως, την “επανεκκίνηση” της οικοδομής, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει το Eteron, “περισσότερο από ποτέ, κρίνεται σήμερα επιτακτική η ανάγκη για προστασία της ιδιόκτητης πρώτης κατοικίας με κοινωνικά δίκαιους όρους, μέσα από ολοκληρωμένες δημόσιες στεγαστικές πολιτικές. Στο πλαίσιο αυτό είναι σημαντική και η διαφύλαξη της κοινωνικής διασποράς της ιδιόκτητης στέγης και προστασία της μικρο-ιδιοκτησίας, περιορίζοντας διαδικασίες συγκεντροποίησης και κερδοσκοπικής εκμετάλλευσης της κατοικίας.
Παρόλο που σε ευρωπαϊκό επίπεδο δίνεται προτεραιότητα στην ανάπτυξη κοινωνικής, μη-κερδοσκοπικής και συνεταιριστικής κατοικίας ως απάντηση στην στεγαστική κρίση, χρειάζεται να αναπτυχθούν πολιτικές που θα επιτρέπουν την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή ιδιόκτητη πρώτη κατοικία, με κοινωνικά κριτήρια, στο πλαίσιο μιας ολοκληρωμένης κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής (π.χ. με ευνοϊκούς όρους δανειοδότησης και εγγυοδοσίας, φοροαπαλλαγές κ.ά.).
Το ζήτημα έχει αναδειχθεί και στην Ελλάδα, καθώς διατυπώνονται απόψεις και προχωρούν κυβερνητικοί σχεδιασμοί για την επανενεργοποίηση μιας δημόσιας πολιτικής υποστήριξης νέων νοικοκυριών για αγορά πρώτης κατοικίας.
Προσοχή απαιτείται ώστε η επέκταση της πιστοδότησης να μην πυροδοτήσει έναν νέο κύκλο κερδοσκοπίας και ανόδου των τιμών κατοικίας που μπορεί να οδηγήσουν σε μη βιώσιμο δανεισμό και δυσβάσταχτη υπερχρέωση για τα νοικοκυριά.
Ο στεγαστικός τομέας θα πρέπει να προστατευτεί από την χρηματιστικοποίηση και τις επιθετικές κερδοσκοπικές επενδύσεις, προτάσσοντας την κατοικία ως δικαίωμα και όχι ως μέσο για την επίτευξη περισσότερου κέρδους, διαμορφώνοντας το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο και εργαλεία για την κατοχύρωση αυτού του δικαιώματος.
Παράλληλα, είναι σημαντικό να ενισχυθούν εναλλακτικές μορφές ιδιοκτησίας όπως οι συνεταιρισμοί, τα “κοινοτικά καταπιστεύματα γης” (CLT) και άλλες ενδιάμεσες και συνεργατικές μορφές ιδιοκτησίας” σημειώνει το Eteron.
Το πρόγραμμα
Με βάση, πάντως, την κυβέρνηση, βασικό “ανάχωμα” στο στεγαστικό ζήτημα, είναι το πρόγραμμα “Σπίτι μου”.. Το πρόγραμμα αυτό απευθύνεται σε νέους 25-39 ετών που επιθυμούν να αγοράσουν την δική τους κατοικία με άτοκα ή και επιδοτούμενα δάνεια, ενώ έχει συγκεκριμένες προϋποθέσεις, που είναι οι εξής:
- Πρώτον: Το έτος κατασκευής της κατοικίας πρέπει να είναι μέχρι το 2007
- Δεύτερον: Το μέγιστο μέγεθος της επιφάνειας πρέπει να είναι μέχρι 150 τ.μ.
- Τρίτον: Κόστος κατοικίας έως 200.000 ευρώ.
Ωστόσο, με βάση την αγορά, υπάρχει μεγάλη δυσκολία στην υλοποίηση του προγράμματος, καθώς, μόνο το 28% των αιτήσεων έχει εγκριθεί εκ των οποίων το 39% αφορά στην Αττική. Επίσης, βάσει των στοιχείων του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής (ΣΜΑΣΑΑ),από τα 45.000 διαθέσιμα ακίνητα μόνο το 32% πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος. Άρα, υπάρχει μεγάλη ζήτηση και ελάχιστη διαθεσιμότητα λόγω των περιοριστικών προϋποθέσεων.
Επίσης, με βάση το Παρατηρητήριο Αξιών Geoaxis, που εξέτασε ακίμητα από 5 περιοχές της Αττικής, τους Αμπελόκηπους, το Μαρούσι, το Π. Φάληρο, το Περιστέρι και τον Χολαργό, μόνο το 26% από αυτά πληρούν τις προϋποθέσεις του προγράμματος.
Αναλυτικότερα, στο κέντρο της Αθήνας στους Αμπελόκηπους υπάρχουν διαθέσιμα 1.073 ακίνητα εκ των οποίων μόνο το 40% πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος ”Σπίτι μου”, δηλαδή 424 ακίνητα. Στα Βόρεια προάστια στο Μαρούσι, υπάρχουν 767 διαθέσιμα ακίνητα και μόνο 125(16%) είναι κατάλληλα για το πρόγραμμα. Στο Π. Φάληρο είναι διαθέσιμες 1.292 κατοικίες αλλά μόνο οι 251 (19%) εντάσσονται στο Πρόγραμμα.
Ταυτόχρονα, στο Περιστέρι υπάρχει μικρή διαθεσιμότητα γενικά στα ακίνητα αλλά, η πλειονότητα πληροί τις προϋποθέσεις του προγράμματος, από τα 432 σπίτια δηλαδή τα 199 (46%) είναι κατάλληλα. Από την άλλη πλευρά στον Χολαργό η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν ανύπαρκτη, μόνο 29 κατοικίες μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα, από τις 327 που υπάρχουν γενικά, δηλαδή μόνο το 29%.
Επίσης, εκτός από την μικρή διαθεσιμότητα κατοικιών υπάρχουν και άλλα προβλήματα που δυσχεραίνουν την κατάσταση όπως:
- Περιορισμένος Χρόνος για Αναζήτηση (2 μήνες μετά την έγκριση του δανείου)
- Καθυστερήσεις σε Πολεοδομικές εγκρίσεις
- Άρνηση ιδιοκτητών λόγω χρηματικής καθυστέρησης
- Υπερβολική διαθεσιμότητα σε Funds
- Επαναδιαπραγμάτευση ακόμη και όταν έχουν συμφωνηθεί όλα, λόγω της μεγάλης ζήτησης
Η κυβέρνηση
Πάντως, με βάση τα όσα ανέφερε, την εβδομάδα που πέρασε στο συνέδριο της “Prodexpo” ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας Οικονομικών κ. Κωστής Χατζηδάκης, εξαντλήθηκε ο προϋπολογισμός για το πρόγραμμα “Σπίτι μου” καλύφθηκε στα 750 εκατομμύρια ευρώ. Ξεκαθάρισε, δε, ότι δεν υπάρχουν επιπλέον χρήματα για αυτή τη δράση. Υπάρχει ακόμα 1,5 ευρώ που θα διατεθεί για τον ίδιο στόχο αλλά με άλλα προγράμματα.
Μιλώντας στο 24ο συνέδριο της Prodexpo o κ. Χατζηδάκης εξήγησε ότι ο προϋπολογισμός έχει ένα περιθώριο για να χρηματοδοτήσει προγράμματα τα οποία θα βοηθήσουν στην επιπλέον προσφορά ακίνητων ό,τι αυτό συνεπάγεται στην πτώση των τιμών τόσο για την αγορά όσο και για την ενοικίαση.
Συγκεκριμένα το 1,5 δις ευρώ θα διατεθεί για την αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου αλλά για προγράμματα και για συμπράξεις Δημοσίου και ιδιωτικού τομέα. Επίσης ενισχύεται με 200 εκατ. ευρώ το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» που δίνει κίνητρα για βελτιώσεις σε συγκεκριμένες ενοικιαζόμενες κατοικίες. Ουσιαστικά, επιδοτείται η ανακαίνιση από τους ιδιοκτήτες των κενών κατοικιών προκειμένου να διατεθούν για ενοικίαση σε νέους 18-39 ετών. Η δαπάνη θα καλύπτεται σε ποσοστό έως 40%, με ανώτατο όριο τις 10.000 ευρώ. Θα υπάρχει επίσης οικογενειακό όριο εισοδήματος 40.000 ευρώ. Οι προϋποθέσεις χρηματοδότησης θα καθοριστούν με υπουργική απόφαση, αλλά, σύμφωνα με όσα είχαν ανακοινωθεί όταν είχε αρχικώς εξαγγελθεί το πρόγραμμα, για την επιδότηση του ιδιοκτήτη θα απαιτείται να έχει δηλώσει το σπίτι ως κενό στο Ε2 του τελευταίου φορολογικού έτους και το συμβόλαιο ενοικίασης να είναι τουλάχιστον τριετές.
Από την πλευρά, της η Υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σοφία Ζαχαράκη. Μιλώντας στο 24ο συνέδριο της Prodexpo, σημείωσε ότι συνολικά θα διατεθούν 2,2δισ. ευρώ για τη στεγαστική πολιτική.
«Μεγάλα project αποτελούν τα προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής και εξοικονομώ – ανακαινίζω» υπογράμμισε η Υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, κατά τη διάρκεια της συζήτησης που συντόνισε η Έλλη Κακούλλου, Β. Γενική Διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας & Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος. Όπως εξήγησε η κυρία Ζαχαράκη, μέσα από το πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής θα αξιοποιηθούν ακίνητα του Δημοσίου στα οποία θα ανεγερθούν κοινωνικές κατοικίες. Αντίστοιχα, με το εξοικονομώ ανακαινίζω θα δοθούν κίνητρα σε ιδιοκτήτες κλειστών διαμερισμάτων ώστε να τα ανοίξουν και να τα διαθέσουν στην αγορά.
Αναφερόμενη στο πρόγραμμα «Σπίτι μου» η Υπουργός έκανε λόγο για μεγάλη ανταπόκριση από τα νέα ζευγάρια, που έσπευσαν να το αξιοποιήσουν, προσεγγίζοντας τις τράπεζες κι εκταμιεύοντας δάνεια σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. «Ήδη από το καλοκαίρι έχουν εκταμιευθεί 848 δάνεια, 1.523 αιτήσεις βρίσκονται στο στάδιο υπογραφής της σύμβασης κι άλλες 9.532 είναι οι ενταγμένες» είπε η κυρία Ζαχαράκη. Ανακοίνωσε επίσης ότι αυξήθηκε κατά 5εκ. ευρώ ο προϋπολογισμός του προγράμματος στέγασης και εργασίας για άστεγους και ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού, ενώ προχωρά και το πρόγραμμα «Κάλυψη» για 1.000 διαμερίσματα, στο οποίο συμμετέχουν 44 δήμοι.
Ακτινογραφώντας την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην χώρα μας ο Ηλίας Νικολαϊδης, Senior Editor της DiaNEOsis, σημείωσε πως το 35% του εισοδήματος του μέσου νοικοκυριού πάει σε ανάγκες στέγασης, ποσοστό που ξεπερνά το 40% για τα ευάλωτα νοικοκυριά, ενώ στις μεγάλες πόλεις ένα στα τρία νοικοκυριά πληρώνουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους. Πρόκειται για τα υψηλότερα ποσοστά τόσο στην Ε.Ε. όσο και στις χώρες του ΟΟΣΑ, με την Ελλάδα πάντως να εξακολουθεί να έχει τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης. Συγκεκριμένα, επτά στους δέκα Έλληνες έχουν στην κατοχή τους ακίνητο και έξι στους δέκα ιδιοκατοικούν.
Σύμφωνα με τον κ. Νικολαΐδη, κάθε χώρα πρέπει να βρει το δικό της μοντέλο για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, λαμβάνοντας σοβαρά υπ’ όψιν και την κλιματική αλλαγή, η οποία βάζει περιορισμούς στο κτιριακό απόθεμα. «Είμαστε η χώρα με τα περισσότερα ακίνητα ανά κάτοικο στον ΟΟΣΑ. Πρέπει να αξιοποιήσουμε τα υπάρχοντα ακίνητα, τα κενά σπίτια» τόνισε ο Senior Editor της DiaNEOsis. Προς αυτήν την κατεύθυνση χρειαζόμαστε, όπως είπε, πολύ περισσότερα δεδομένα για όλες τις περιοχές, για το χωροταξικό, για τις τιμές, ενώ η ελάχιστα καταγεγραμμένη περιουσία των δήμων βάζει εμπόδια στην εφαρμογή πολλών πολιτικών.
Από την πλευρά του ο Phil Jenkins, Founding Partner της Centrus, μίλησε για κρίση κόστους ζωής στην Ευρώπη, που έχει πλήξει περισσότερο τα χαμηλά εισοδήματα, αυξάνοντας την ανάγκη για κοινωνική στέγη, την στιγμή που μειώνεται η προσφορά στην αγορά ακινήτων. Όπως είπε, στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν διατεθεί 100 δισ. ευρώ μέσω Σύμπραξης Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), για κοινωνική στέγη, ενώ επιτυχημένα παραδείγματα αξιοποιήσεις ιδιωτικών κεφαλαίων για την αντιμετώπιση του προβλήματος αποτελούν η Ολλανδία και η Γαλλία.
Ο κ. Jenkins επισήμανε ότι ο ρόλος του δημοσίου τομέα είναι η δημιουργία του πλαισίου εντός του οποίου τα ιδιωτικά κεφάλαια θα επενδυθούν με χαμηλή απόδοση αλλά σταθερότητα. Να ρυθμίσει ποιος μπορεί να επενδύσει σε κοινωνική στέγη και ποιος θα αναλάβει τη συντήρηση αυτών των ακινήτων. Πέρα από τα ΣΔΙΤ, λύση στο στεγαστικό πρόβλημα μπορεί να δοθεί και από το δημόσιο και τους δήμους, με διάθεση κοινωνικής στέγης. Όσον αφορά τι μπορεί να κάνει η χώρα μας, ο Founding Partner της Centrus υποστήριξε πως έχει μία ευκαιρία είναι να ξεκινήσει εκ του μηδενός και να δημιουργήσει έναν μοντέλο με βάση τα καλύτερα τη Ευρώπης. Προς αυτή την κατεύθυνση θα πρέπει η κυβέρνηση να λύσει το ζήτημα της χωροταξίας και της πολεοδομίας, αλλά και να θέσει τους κανόνες για να διαμορφωθεί ένα μείγμα κεφαλαίων και επιδοτήσεων.
Χαμηλά η πιστωτική επέκταση
Στο μεταξύ, με την πιστωτική επέκταση να είναι κάτω των στόχων, λόγω και του ύψους των επιτοκίων, η κυβέρνηση ευελπιστεί το άνοιγμα της δυνατότητας χορήγησης στεγαστικών δανείων και από μη τραπεζικά ιδρύματα, από εταιρείες παροχής πιστώσεων, όπως ισχύει στο εξωτερικό, μπορεί να δώσει μια κάποια λύση.