Το ζήτημα της αύξησης των τιμών των ακινήτων στην χώρα μας, που ξεκίνησε μετά την έξοδο της από την δεκαετή οικονομική κρίση, βρίσκεται στο επίκεντρο τους ενδιαφέροντος τόσο των επενδυτικών σχεδίων μεγάλων ομίλων που δραστηριοποιούνται στο τομέα του real estate, όσο και χιλιάδων νοικοκυριών που αναζητούν την κατάλληλη ευκαιρία για να προβούν σε αγορά.
Σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις που βλέπουν το φως της δημοσιότητας μια σημαντική πρόκληση για την αγορά ακινήτων είναι η εξισορρόπηση της προσφοράς και της ζήτησης, όταν την ίδια στιγμή όλοι «αναζητούν» το χρονικό σημείο όπου οι τιμές θα σταθεροποιηθούν και ενδεχομένως θα ακολουθήσουν μια μικρή διόρθωση.
Στα ζητήματα αυτά δίνει μια απάντηση η οικονομική ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς που είδε το φως της δημοσιότητας την εβδομάδα που μας πέρασε με τίτλο «Ελληνική Αγορά Ακινήτων: Βαθιές και Δομικές Ανισορροπίες μεταξύ Προσφοράς και Ζήτησης».
Όπως επισημαίνει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο Ηλίας Λεκκός, Επικεφαλής Οικονομικής Ανάλυσης και Επενδυτικής Στρατηγικής της Τράπεζας Πειραιώς «ένα από τα βασικά ευρήματα της μελέτης είναι ότι η αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει εξελιχθεί πέρα και πάνω από αυτή που θα δικαιολογούνταν από τους ρυθμούς οικονομικής ανάπτυξης και αύξησης των διαθέσιμων εισοδημάτων των ελληνικών νοικοκυριών».
Αυτό το γεγονός όμως, τονίζει ο κ.Λεκκός στο ΑΠΕ, «δεν πρέπει να μας οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα είναι όμηρος μιας «φούσκας», η οποία είναι θέμα χρόνου να σκάσει. Η ταχύτητα αύξησης των ακινήτων είναι πολύ πιθανό να μετριασθεί το ερχόμενο διάστημα, ωστόσο η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης την οποία τεκμηριώνεται στη μελέτη σημαίνει ότι τα επίπεδα τιμών αυτά καθαυτά θα είναι δύσκολο να υποχωρήσουν».
Σύμφωνα με στοιχεία της μελέτης, συσσωρευτικά από το 2016 ως το 2022 ο ρυθμός αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων έχει αυξηθεί κατά 14% περισσότερο σε σχέση με τον ρυθμό αύξησης ο οποίος θα δικαιολογείτο βάσει της εξέλιξης των θεμελιωδών μακροοικονομικών μεγεθών της ελληνικής οικονομίας.
Η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει σε αυτή τη σημαντική απόκλιση οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα. Παίρνοντας τα δεδομένα από την αρχή, επισημαίνεται στην μελέτη, βλέπουμε ότι η κατακόρυφη πτώση των τιμών ακινήτων αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων (δηλαδή την αύξηση της φορολογίας σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών). Αποτέλεσμα αυτών είναι ο τομέας των ακινήτων από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα.
Ωστόσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών.
Πώς ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες κατ’ έτος.
Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 η μελέτη υπολογίζει ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες. Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόνο 197 χιλιάδων νοικοκυριών. Επιπρόσθετα όμως ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες.
Συμπερασματικά, εκτιμούν οι αναλυτές της Τράπεζας, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις). Αυτό λοιπόν το έλλειμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων. Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, οι ρυθμοί αησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο.
Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.