Νέος ξενοδοχειακός χάρτης – Τί αλλάζει στην Κρήτη

Επενδύσεις άνω των 2 δισ. ευρώ έχουν υλοποιηθεί τα τελευταία πέντε χρόνια σε αγορές και συγχωνεύσεις κυρίως μεγάλων ξενοδοχείων 5 αστέρων στους τουριστικά κύριους προορισμούς της χώρας, όπως είναι η Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο, το Ιόνιο, η Αττική, η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική.

Η όρεξη για περισσότερες κινήσεις από ενδιαφερόμενους επενδυτές είναι ακόμη έντονη, όμως οι ρυθμοί εξαγορών δεν είναι ανάλογοι, εκτιμά μελέτη της εταιρείας συμβούλων Arbitrage Real Estate Advisors, η οποία παράλληλα συστήνει στους ενδιαφερόμενους επενδυτές να ανακαλύψουν ευκαιρίες σε λιγότερο γνωστές τουριστικά περιοχές και σε μικρότερης κατηγορίας ξενοδοχεία όπως τα τετράστερα και τρίστερα.

Η διάθεση για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα παραμένει μεγάλη, τόσο σε Αθήνα όσο και σε resort προορισμούς, όμως η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά εξαγορών και συγχωνεύσεων δεν είναι τόσο ενεργή όσο θα έπρεπε, παρά το γεγονός ότι αρκετά ξενοδοχεία βρίσκονται σε καλή οικονομική κατάσταση, επισημαίνει η Arbitrage. Τα βασικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές αφορούν κυρίως την έλλειψη ικανού αριθμού ανταγωνιστικών ξενοδοχείων προς πώληση και μια γενικότερη αναντιστοιχία προσδοκιών με τους πωλητές σε σχέση με το εκτιμώμενο τίμημα.

Το 2017 και το 2018, η επενδυτική δραστηριότητα και οι συμφωνίες που πραγματοποιήθηκαν για διαχείριση υφιστάμενων μονάδων πιστοποίησαν το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Για την περίοδο 2018-2022, παρά τη συστηματική αύξηση των τουριστικών αφίξεων, οι αναπτυξιακές επενδύσεις αναμένεται να κινηθούν σε φυσιολογικά επίπεδα, εκτιμά η Arbitrage. Πιο συγκεκριμένα, όπως καταγράφεται από το ΙΝΣΕΤΕ, υπάρχει ανάγκη μέχρι το 2022 για 24.000 πρόσθετες κλίνες στο ξενοδοχειακό δυναμικό, οι οποίες αναμένεται να προκύψουν από προγραμματισμένες κατασκευές νέων (greenfield) ξενοδοχειακών συγκροτημάτων ή επενδύσεων ανακατασκευής που θα υλοποιηθούν τα επόμενα χρόνια. Ήδη υπάρχουν πάνω από 10 αναπτυξιακά έργα που είναι σε εξέλιξη σε κύριους προορισμούς και αντίστοιχος αριθμός τουριστικών έργων που βρίσκονται σε φάση προ-αδειοδότησης ή/και έχουν συμπεριληφθεί στη διαδικασία Fast-Track.

Νέες ευκαιρίες σε άλλες περιοχές

Γενικότερα, σημειώνει η Arbitrage, γύρω στο 80% της συνολικής χωρητικότητας των κλινών της χώρας εντοπίζεται σε δημοφιλείς προορισμούς. Το γεγονός αυτό αναδεικνύει μια ανομοιογενή διάχυση των τουριστικών ροών, αλλά και επενδυτικές ευκαιρίες που διανοίγονται από αυτή την υστέρηση.

Μακροπρόθεσμα, η ανάπτυξη ξενοδοχείων σε δευτερεύοντες προορισμούς, μπορεί να αποβεί αρκετά κερδοφόρα, μέσα από τη βελτίωση των υποδομών τους, από δράσεις αύξησης της αναγνωρισιμότητάς τους και διαφοροποίησης του προσφερόμενου προϊόντος τους. Τέτοιες ευκαιρίες θα μπορούσαν να βρεθούν σε περιοχές της Πελοποννήσου, της Θεσσαλίας, του Βόρειου Αιγαίου και της Ηπείρου.

Στην Ελλάδα παρατηρείται επίσης κενό στο κατηγορίας 3* ξενοδοχειακό προϊόν, με συνέπεια να υπάρχει περιθώριο ανάπτυξης ποιοτικών ξενοδοχείων (branded ή μη) στην κατηγορία αυτή. Γνωστοί εγχώριοι και διεθνείς επενδυτές έχουν ήδη τοποθετηθεί ή αναζητούν συστηματικά ευκαιρίες σε αντίστοιχα lifestyle ξενοδοχεία πόλης ή σε άλλες κατάλληλες θεματικές στοχοθετήσεις όπως φοιτητικά ξενοδοχεία (student hotel). Ευκαιρίες κρύβονται και στα 4άστερα ξενοδοχεία που αναζητούν πολύ τα μεγάλα πρακτορεία. Γενικά, τα 4άστερα και τα ξενοδοχεία κατηγορίας 3* είναι πιο εύκολα διαχειρίσιμα, γεγονός που τα καθιστά ελκυστικά ανά περίπτωση ως επενδυτικό προϊόν.

Αθηναϊκή Ριβιέρα

Στην Αθήνα γενικά οι ταξιδιωτικοί πράκτορες (tour operators) δεν έχουν μεγάλο ρόλο, γεγονός που δημιουργεί ευκαιρία για σχετική ανάπτυξη του προορισμού. Για παράδειγμα, ένα ιδανικό project θα αφορούσε την ανάπτυξη ενός μεγάλου παραλιακού ξενοδοχείου κατηγορίας 3* ή 4* στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Γενικά, η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει από τις μεγαλύτερες δυνατότητες ανάπτυξης στην Ευρώπη, εάν η Αθήνα καταφέρει να ενταχθεί ως προορισμός μεγάλων πρακτορείων. Αυτό θα είχε ως αποτέλεσμα να υποδέχεται συστηματικά επισκέπτες από το εξωτερικό για περισσοτέρους από 9 μήνες τον χρόνο, αυξάνοντας αντίστοιχα τη μέση διανυκτέρευσή τους και τα σχετικά έσοδα από την παραμονή τους.

Η γενικότερη έλλειψη ποιοτικού αποθέματος ξενοδοχειακών ακινήτων αποτελεί άλλη μια κρυμμένη ευκαιρία. Για τον λόγο αυτό, μια ακόμη υποσχόμενη επενδυτική στρατηγική από πλευράς αξίας φαίνεται να είναι η προσθήκη χωρητικότητας σε κυρίους προορισμούς, εστιάζοντας στην αναβάθμιση ξενοδοχειακών μονάδων κατηγορίας 4* και 5*.

Ευκαιρίες υπάρχουν επίσης για νέες αναπτύξεις που θα αυξήσουν την ανταγωνιστικότητα του παρεχόμενου πολυτελούς τουριστικού προϊόντος σε σχέση με ανταγωνιστικές ευρωπαϊκές αγορές και όμορους προορισμούς.

Είναι επίσης σημαντικό ο τοπικός ξενοδόχος, ο οποίος πολύ συχνά τυγχάνει και ιδιοκτήτης του ακινήτου, να βοηθάει στην εξίσωση της σωστής λειτουργίας του. Ένα ξενοδοχείο με συνεργάσιμο και ικανό τοπικό συνιδιοκτήτη-διαχειριστή μπορεί να βοηθήσει έναν διεθνή επενδυτή ή διαχειριστή να επιτύχει πολύ υψηλότερα νούμερα. Για τον λόγο αυτό, έχει παρατηρηθεί ότι τα διεθνή πολυτελή εμπορικά σήματα και οι συμφωνίες δικαιόχρησης που ταιριάζουν στην ελληνική αγορά είναι συνήθως εκείνα που δίνουν μεγαλύτερη ελευθερία και ανεξαρτησία στον τοπικό ξενοδόχο και εκείνα που απευθύνονται σε μονάδες που έχουν λιγότερα από 100 δωμάτια, στις οποίες η ελληνική αγορά διακρίνεται.

Σε κάθε περίπτωση, οι επενδυτές πρέπει να πιστέψουν ότι γίνονται θετικά βήματα στη χώρα από πλευράς δημόσιας διοίκησης για να επενδύσουν κυρίως σε νέες αναπτύξεις.

Συμπερασματικά, η περισσότερα υποσχόμενη επενδυτική στρατηγική φαίνεται να είναι η στρατηγική ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών, ακολουθούμενη από την προσθήκη χωρητικότητας σε θεματικά στοχευμένα ξενοδοχεία κατηγορίας 3* και σε κύριους προορισμούς μέσα από την αναβάθμιση τετράστερων και πεντάστερων ξενοδοχειακών μονάδων.

Τέλος, κρίνονται αναγκαίες οι συνέργειες δημόσιου-ιδιωτικού τομέα για την προώθηση νέων στρατηγικών ξενοδοχειακών αναπτύξεων που καλύπτουν κενά στο προσφερόμενο τουριστικό προϊόν.

Οι κινήσεις του 2019

Εντός του 2019, ξεχωρίζει η έναρξη λειτουργίας του Four Seasons Astir Palace στη Βουλιαγμένη (303 δωμάτια). Επίσης, η Inestia Hospitality, η οποία πλειοδότησε στον σχετικό διαγωνισμό μακροχρόνιας ενοικίασης, σκοπεύει να μετατρέψει σε boutique ξενοδοχείο το διατηρητέο στη συμβολή των οδών Κολοκοτρώνη και Βουλής στο κέντρο της Αθήνας. Αναμένεται ακόμη να λειτουργήσει στην άνοδο της λεωφόρου Συγγρού (στο ύψος του μουσείου της Ακρόπολης) ένα ακόμη πεντάστερο ξενοδοχείο, το Niche Hotel.

Στον Πειραιά, μελέτες έχουν πραγματοποιηθεί για την κατασκευή και λειτουργία 4 ξενοδοχείων εντός του λιμένα, κατηγορίας 5* και 4*, με τη διοίκηση του ΟΛΠ ΟΛΠ να έχει ήδη πραγματοποιήσει επαφές με διεθνείς και ελληνικούς ξενοδοχειακούς ομίλους. Ένα πεντάστερο ξενοδοχείο σχεδιάζεται να χωροθετηθεί στη νότια πλευρά του λιμανιού, όπου βρίσκεται και ο προβλήτας κρουαζιερόπλοιων. Ένα δεύτερο πεντάστερο ξενοδοχείο τοποθετείται στη λεγόμενη «Παγόδα» στην Ακτή Μιαούλη, με διατήρηση της σκεπής της που έχει χαρακτηριστεί διατηρητέα. Άλλα δύο ξενοδοχεία, ένα 4άστερο και ένα 5άστερο, σχεδιάζεται να γίνουν με μετατροπή σε ξενοδοχειακά ακίνητα των αποθηκών που βρίσκονται δίπλα στις παλαιές διαμετακομιστικές αποθήκες σιτηρών.

Επιπλέον, αναμένεται ανάπτυξη ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων στο πλαίσιο του έργου ανακατασκευής των κτηρίων της πρώην βιομηχανίας Παπαστράτος από την Dimand με συγχρηματοδότηση από την EBRD.

Μεγάλη κινητικότητα αναμένεται το 2019 και στο νησί της Κρήτης με την επερχόμενη έναρξη λειτουργίας του πεντάστερου Casa Cook Chania με 65 δωμάτια και σουίτες του Ομίλου Ledra Hotels & Villas. Ένα ακόμη σύνθετο πεντάστερο τουριστικό κατάλυμα, 790 κλινών, αναμένεται στην Ελούντα της Κρήτης από την Garden Plaza, σε ιδιόκτητη παραλιακή έκταση 160 στρεμμάτων περίπου, όπου σχεδιάζεται επένδυση η οποία αναμένεται να ξεπεράσει τα 50 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, ο όμιλος Γενιατάκη, που συνεργάζεται με την Carlson Rezidor Hotel Group, προγραμματίζει την κατασκευή δεύτερης μονάδας στο Λασίθι της Κρήτης, που αναμένεται να λειτουργήσει ως «Radisson Blu Beach Resort».

Σε συγκεκριμένες περιοχές στη Ρόδο, προσθέτει η Arbitrage, έχει παρατηρηθεί υπερπροσφορά 5άστερων ξενοδοχείων, καθώς τα τελευταία 2 χρόνια προστέθηκαν πάνω από 3.500 δωμάτια. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να δημιουργείται πίεση στις τιμές. Το ίδιο συμβαίνει και σε κάποιες περιοχές στην Κρήτη. Αντίθετα η Κέρκυρα έχει προσελκύσει αναπτυξιακό ενδιαφέρον καθώς παρατηρείται έλλειψη σχετικού προϊόντος.

Η διετία 2017-2018

Γενικότερα, από το 2010 και μετά παρατηρήθηκε αύξηση επενδύσεων σε πολυτελή ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών. Επίσης σημαντικές εξαγορές πραγματοποιήθηκαν και τα δύο τελευταία χρόνια, ωστόσο την ίδια στιγμή υπάρχουν προς πώληση πάνω από 50 ξενοδοχειακές μονάδες εν λειτουργία σε κύριους προορισμούς, που πωλούνται όμως σε αξίες υψηλότερες από τις μέσες αξίες όμοιων μονάδων και πάνω από 25 ξενοδοχειακά ακίνητα, που δεν λειτουργούν, σε τιμές χαμηλότερες από 30%, από το μέσο κόστος επανακατασκευής τους (replacement cost).

Για τα διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, οι επενδύσεις στην ελληνική τουριστική ακίνητη περιουσία, ιδιαίτερα της Αθήνας, είναι πιο ελκυστικές. Οι επενδυτές του εξωτερικού θεωρούν ότι τα ξενοδοχεία, ειδικά τα πολυτελή και ποιοτικά ξενοδοχεία πόλης (city hotels) της Αθήνας, έχουν καλύτερα βασικά μεγέθη σε σχέση με άλλες θεσμικές επενδύσεις εμπορικής ακίνητης περιουσίας (βλ. γραφεία ή εμπορικά κέντρα κ.λπ.)

Αναφορικά με τις μέχρι τώρα κινήσεις ενδεικτική είναι η είσοδος, για πρώτη φορά στην Ελλάδα, της «Four Seasons Hotels and Resorts», εκ των κορυφαίων παγκοσμίως, στη διαχείριση και επαναλειτουργία των ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων του Αστέρα Βουλιαγμένης.

Επίσης, σημαντική είναι η έλευση μιας ακόμη διεθνούς πολυτελούς ξενοδοχειακής αλυσίδας στην Αθήνα, του «Grand Hyatt», στο νέο 5άστερο ξενοδοχείο της Λεωφόρου Συγγρού που άνοιξε μέσα στο 2018 στη θέση του πρώην Athens Ledra. Η Marriott, επίσης, επέστρεψε στην Αθήνα το 2018 με το 5άστερο Athens Marriott Hotel (πρώην Metropolitan Hotel).

Αναφορικά με εξαγορές που πραγματοποιήθηκαν το 2018, ο όμιλος Atlantica Hotels & Resorts αναδείχθηκε πλειοδότης με 62,9 εκατ. ευρώ του διαγωνισμού εξαγοράς του ξενοδοχειακού συγκροτήματος του Lakitira που βρίσκεται στη Κω. Το 2018, επίσης, πέρασε στην Grivalia Hospitality ο έλεγχος (85%) του πολυτελούς ξενοδοχειακού συγκροτήματος Amanzoe στην Αργολίδα, έναντι 5,8 εκατ. ευρώ και ανάληψη χρεών ύψους 76,5 εκατ. ευρώ, σε συνεργασία με την Dolphin Capital Partners (που παρέμεινε στο 15%). Μία ακόμη σημαντική εξαγορά που πραγματοποιήθηκε εντός του 2018 είναι αυτή των ξενοδοχείων Paradise Village και Amilia Mare στην Καλλιθέα της Ρόδου, από το αμερικάνικο επενδυτικό κεφάλαιο HIG Capital, έναντι ποσού μεγαλύτερου από 55 εκατ. ευρώ.

Επίσης, με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα της αγοράς, το 2017 και 2018 ήταν εμφανής η τάση για αναβάθμιση του ξενοδοχειακού προϊόντος. Παρατηρήθηκε αρκετά μεγάλος αριθμός ενάρξεων στη λειτουργία ξενοδοχειακών μονάδων ως αποτέλεσμα ανακαινίσεων τόσο στην Αθήνα όσο και σε βασικούς τουριστικούς προορισμούς σε όλη τη χώρα. Για παράδειγμα, στην Αθήνα ολοκληρώθηκε, μεταξύ άλλων, η πρώτη φάση ανακαίνισης του ξενοδοχείου Τιτάνια (επένδυση περίπου 3,6 εκατ. ευρώ).

Επίσης, ολοκληρώθηκε στη Θεσσαλονίκη το πρόγραμμα ριζικής ανακαίνισης του Makedonia Palace, μία επένδυση ύψους 14,5 εκατ. ευρώ.

Ο Όμιλος Ikos Resorts πραγματοποίησε, επίσης, επένδυση ριζικής ανακαίνισης ύψους 27 εκατ. στο Ikos Oceania (πρώην Oceania Club) στα Νέα Μουδανιά Χαλκιδικής. Αντίστοιχα, ριζικά ανακατασκευάστηκε το συγκρότημα του ιστορικού Miramare στην Κέρκυρα, με τη συνολική επένδυση να ξεπερνά τα 30 εκατ. ευρώ. Το 5άστερο ξενοδοχείο ξεκίνησε τη λειτουργία του τον Ιούλιο του 2018, ως Domes Miramare Corfu.

Καλή οικονομική κατάσταση

Σε γενικές γραμμές, ο τουριστικός κλάδος βρίσκεται σε σχετικά καλή οικονομική κατάσταση, η απόδοσή του βελτιώνεται και είναι παγκόσμια ανταγωνιστικός, αναφέρει η Arbitrage και επικαλείται πρόσφατη μελέτη του ΙΝΣΕΤΕ, σύμφωνα με την οποία ο ξενοδοχειακός κλάδος παράγει κύκλο εργασιών της τάξης των 5,7 δισ. ευρώ (3,5% του ΑΕΠ) και τα τελευταία χρόνια, εν μέσω κρίσης, έχει απορροφήσει μικτές επενδύσεις άνω των 2 δισ. ευρώ. H συντριπτική πλειονότητα των επενδύσεων έχει κατευθυνθεί σε ξενοδοχεία 5 και 4 αστέρων σε κύριους προορισμούς που απορροφούν και το 70% της οικονομικής δραστηριότητας πανελλαδικώς. Στο πλαίσιο δημόσιας έρευνας που έγινε σε περίπου 600 ξενοδοχειακές επιχειρήσεις, πάνω από το 65% εμφάνισε κέρδη το 2016, ενώ αντιστοίχως το 2017 (με βάση τους δημοσιευμένους ισολογισμούς) 200 ξενοδοχειακές επιχειρήσεις αύξησαν τα κέρδη τους κατά 50% περίπου.

Επίσης, με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, οι ξενοδοχειακές επιχειρήσεις χρησιμοποιούν διπλάσια ίδια κεφάλαια (13,3 δισ. ευρώ) σε σύγκριση με μακροπρόθεσμο δανεισμό (7,5 δισ. ευρώ).

Στις μικρομεσαίες ξενοδοχειακές επιχειρήσεις που λειτουργούν μικρότερες μονάδες (μέχρι 50 δωμάτια), με πολλές από αυτές να είναι 2 και 3 αστέρων, έχουν παρατηρηθεί κατά κύριο λόγο υγιείς δείκτες δανεισμού ως προς την κερδοφορία.

Με βάση δημόσιες μελέτες, οι συνολικές επενδυτικές ανάγκες στον ξενοδοχειακό κλάδο για την επόμενη πενταετία υπολογίζονται σε 6,5 δισ. ευρώ, από τα οποία 5 δισ. ευρώ αφορούν αναβάθμιση του υφιστάμενου δυναμικού, 1 δισ. ευρώ την κατασκευή νέων μονάδων και 500 εκατ. ευρώ τη συντήρηση υφιστάμενων εγκαταστάσεων.