Σημαντική υποχώρηση του φαινομένου του Airbnb διαβλέπουν πολλοί αναλυτές στην αγορά ακινήτων με φόντο τη διαφαινόμενη μεγάλη πτώση στην τουριστική κίνηση τόσο στη χώρα αλλά και παγκοσμίως μετά και την επέλαση της πανδημίας του κοροναϊού.
Μάλιστα μόλις πριν από λίγες μέρες ήρθε η πρόταση που κατέθεσαν από κοινού η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) και το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΞΕΕ) για αναστολή των βραχυχρόνιων μισθώσεων καθ’ όλη τη διάρκεια της πανδημίας για να «ταράξει» ακόμη περισσότερο τα νερά. Μεταξύ άλλων, οι ξενοδόχοι αναφέρουν ότι τα ακίνητα ιδιωτών που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει για λόγους προστασίας της δημόσιας υγείας «να πληρούν τους όρους και τις προδιαγραφές του άρθρου 46 του Ν.4179/2013, ήτοι μονοκατοικίες τουλάχιστον 80 τ.μ. με ανεξάρτητη εξωτερική προσπέλαση που αδειοδοτούνται και ελέγχονται από το υπουργείο Τουρισμού».
Η πρόταση αυτή πάντως προκάλεσε την έντονη αντίδραση του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ), ο οποίος απάντησε δηκτικά αναφέροντας: «Το ΞΕΕ και η ΠΟΞ, αντί να ζητάνε την αναστολή λειτουργίας της βραχυχρόνιας διαμονής, πρέπει να σηκώσουν λίγο το χαλί και να αντιμετωπίσουν την κατάσταση που επικρατεί σε πολλά ξενοδοχεία σε όλη την Ελλάδα, τα οποία λειτουργούν ακόμα και σήμερα με μοκέτες από τη δεκαετία του ’70 και απαρχαιωμένα συστήματα κεντρικού κλιματισμού, δίχως καμία συντήρηση, που είναι και η μεγαλύτερη αιτία μετάδοσης οποιουδήποτε ιού κυκλοφορεί σε αυτά». Ο ΠΑΣΥΔΑ αναφέρει ότι έχει ξεκινήσει ήδη σεμινάρια υγιεινής και απολύμανσης στα μέλη του και ζητά «αν όχι αυστηρότερη, τουλάχιστον την ίδια αντιμετώπιση σε όλα τα τουριστικά καταλύματα».
Σε κάθε περίπτωση και με αυτά τα δεδομένα, πληθαίνουν οι εκτιμήσεις πως θα αμβλυνθεί σε μεγάλο βαθμό το φαινόμενο της τεράστιας έλλειψης, που είχε παρατηρηθεί σε πολλές μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, αναφορικά με τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια.
Η πτώση στα ακίνητα 100 τετραγωνικών των funds και των επενδυτών golden visa
Ειδικότερα σε ό,τι αφορά την Ελλάδα, έρευνα του Spitogatos διαπιστώνει σημαντική αύξηση στην προσφορά διαμερισμάτων προς ενοικίαση τις τελευταίες 30 ημέρες. Η έρευνα συνέκρινε τον αριθμό διαθέσιμων διαμερισμάτων (stock) προς ενοικίαση στα μέσα Απριλίου σε σχέση με τα μέσα Μαρτίου 2020. Όπως αναφέρεται, σε κάποιες περιοχές της Αττικής η αύξηση του stock είναι ιδιαίτερα μεγάλη, όπως για παράδειγμα στα Πετράλωνα (44,40%), στο Νέο Κόσμο, (43,60%), στο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας (30,80%) και στον Πειραιά (27,20%). Σε ό,τι έχει να κάνει με την υπόλοιπη Ελλάδα, η μεγαλύτερη αύξηση στην προσφορά διαμερισμάτων προς ενοικίαση παρατηρείται στη Λάρισα με ποσοστό 26,6% και ακολουθούν ο Βόλος με αύξηση 23,53%, το Ηράκλειο με 20,3% και η Θεσσαλονίκη με 16,1%.
Την ίδια στιγμή, μία άλλη έρευνα, αυτή τη φορά εκ μέρους του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates, καταγράφει πτώση των των τιμών των ενοικίων σε 35 περιοχές της Αττικής. Μάλιστα, η πτώση σε περιοχές όπως η Άνω Κυψέλη κυμαίνεται ακόμη και στο 16% (από 8,4 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο τον Φεβρουάριο στα 7 ευρώ το τετραγωνικό τον Απρίλιο), ενώ στο Περιστέρι κινείται γύρω στο 14%. Αντίστοιχη μείωση παρατηρείται και σε κάποιες περιοχές της Θεσσαλονίκης, της Πάτρας, της Καλαμάτας, του Ηρακλείου Κρήτης ή και της Λαμίας
Θα πρέπει να σημειωθεί πάντως ότι η εν λόγω έρευνα αφορά τη διαμόρφωση των τιμών σε ακίνητα 90-110 τετραγωνικά μέτρα άνω του 1ου ορόφου, με αποθήκη και πάρκιγκ, κατασκευής μετά το 2000. Πολλά μάλιστα από τα εν λόγω ακίνητα ανήκουν σε funds που έχουν επενδύσει σε αγορά κατοικιών ή και αλλοδαπούς «επενδυτές ακινήτων» (κυρίως Κινέζους στο πλαίσιο της goledn visa) που δεν προγραμματίζουν να επισκεφτούν τη χώρα μας φέτος, οι οποίοι αναμένεται να διαθέσουν τα ακίνητά τους προς μίσθωση για να μπορούν να έχουν μια απόδοση στην επένδυσή τους και να μπορούν να πληρώνουν τα έξοδα ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.
Από την άλλη, πολλοί από εκείνους που παρακολουθούν από κοντά την κατάσταση, εξακολουθούν να είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί σχετικά με την τελική διαμόρφωσή της και το πόσο ωφελημένοι θα βγουν τελικά οι ενοικιαστές.
«Πολύ νωρίς για να πούμε ότι έχουμε πραγματική εικόνα»
«Μικρό καλάθι» φαίνεται να κρατάει μιλώντας στο tvxs.gr ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών, Άγγελος Σκιαδάς.
«Σε αυτή τη φάση που βρισκόμαστε ουσιαστικά δεν υπάρχει εικόνα» σημειώνει χαρακτηριστικά και διευκρινίζει: «Κατ’ αρχήν γίνονται ελάχιστες μετακομίσεις αυτή τη στιγμή. Άλλωστε δεδομένης της κατάστασης που βιώνουμε είναι πολύ μικρή η ζήτηση ακόμη και για να νοικιάσει κάποιος. Από τη στιγμή δηλαδή που δεν μπορεί να κυκλοφορήσεις στο δρόμο, δεν μπορεί και να ψάξεις και για σπίτι».
«Τα στοιχεία που έχουμε είναι περισσότερο μια εκτίμηση, μια πρόβλεψη κι όχι μια πραγματική εικόνα» συνεχίζει ο κύριος Σκιαδάς και επισημαίνει: «Με αυτά τα δεδομένα λοιπόν δεν έχει διαμορφωθεί ακόμη μια σαφής τάση. Απλά μπορούμε να πούμε ότι κάποιοι από εκείνους που λειτούργησαν κυκλοθυμικά το προηγούμενο διάστημα και στράφηκαν στο Airbnb, τώρα ξαναστρέφονται στην προσφορά στη μακροχρόνια μίσθωση. Αυτή όμως είναι μια μικρή μερίδα, δεν ξέρουμε μελλοντικά τι θα γίνει. Αυτό πιθανότατα θα εξαρτηθεί και από την πορεία του τουρισμού».
Σε ό,τι έχει να κάνει με το ενδεχόμενο μείωσης των τιμών των ενοικίων, οι εκτιμήσεις του κάθε άλλο παρά αισιόδοξες φαντάζουν. «Ακόμη και αυτοί όμως που θα στραφούν στη μίσθωση κατοικίας, ακόμη τουλάχιστον θα ζητάνε υψηλά ενοίκια. Κι αυτό γιατί έχουν ξοδέψει αρκετά χρήματα για ανακαίνιση, στις περισσότερες περιπτώσεις τα έχουν επιπλωμένα και κατά συνέπεια δεν θα είναι εύκολο να τα προσεγγίσει κανείς οικονομικά» τονίζει ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Προστασίας Ενοικιαστών και καταλήγει: «Κατά συνέπεια, θα υπάρξει μια εικονική προσφορά, οι οποία δε θα ανταποκρίνεται στις οικονομικές δυνατότητες του μέσου υποψήφιου ενοικιαστή».
Υπενθυμίζει πάντως ότι «ακόμη και μέχρι το ξέσπασμα της κρίσης του κοροναϊού υπήρχαν πολλές εξώσεις ιδιοκτητών σε ενοικιαστές που ζούσαν χρόνια στα διαμερίσματά τους, είτε για να το κάνουν airbnb είτε για να το νοικιάσουν αλλού σε πολύ μεγαλύτερη τιμή».
«Δεν πάμε σε μείωση ενοικίων, πολλοί ιδιοκτήτες είχαν επενδύσει πολλά λεφτά στην ιστορία του airbnb»
«Αλλαγή του τοπίου» βλέπει από τη μεριά του σε δηλώσεις του στο tvxs.gr ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, Στράτος Παραδιάς, χωρίς όμως ούτε αυτός να εκτιμά πως επίκειται πτώση των τιμών των ενοικίων.
«Το τοπίο αλλάζει και συνεχίσει να αλλάζει γρήγορα και πολύ βίαια πλέον, γιατί πολύ απλά δεν υπάρχει πελατεία» σημειώνει και συνεχίζει λέγοντας: «Να έχετε υπόψη όμως ότι αυτό δεν θα επηρεάσει τους πάντες. Θα επηρεάσει και θα βγάλει στην αγορά μεγάλο αριθμό σπιτιών ανακαινισμένων, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές οικιστικού ενδιαφέροντος, όχι εκείνα που βρίσκονται σε πραγματικά τουριστικού ενδιαφέροντος περιοχές. Δηλαδή αυτά που βρίσκονται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας δεν θα βγουν, καθώς κανείς δεν πρόκειται να πάει να μείνει εκεί πέρα ούτε κάποιος θα επιχειρήσει να τα βγάλει σε κανονική μίσθωση. Δεν πρόκειται να νοικιάσει κάποιος κανονικά σπίτι με την οικογένειά του στην οδό Κολοκοτρώνη, στην οδό Αθηνάς ή στην οδό Περικλέους. Όσοι όμως ανοήτως μετέτρεψαν σπίτια (δυάρια ή τριάρια κανονικά) σε Airbnb στα Πατήσια, στον Άγιο Παντελεήμονα ή στου Ζωγράφου, όλοι αυτοί θα τα γυρίσουν σε κανονική μίσθωση».
Σχετικά με το κατά πόσο η κατάσταση αυτή θα μονιμοποιηθεί ή αν υπάρχει περίπτωση με την επάνοδο των τουριστικών δεικτών να δούμε νέα επέλαση του airbnb εις βάρος της μακροχρόνιας μίσθωσης ο κύριος Παραδιάς εκτιμά πως πολύ δύσκολα θα ξαναδούμε φαινόμενα του πρόσφατου παρελθόντος. «Το airbnb δε θα ξανανθίσει σε μέρη που δεν έχουν τουριστικό ενδιαφέρον, σε οικιστικές περιοχές. Στον Άγιο Παντελεήμονα, στα Κάτω Πατήσια, στο Παγκράτι ή του Ζωγράφου δεν πρόκειται να ξαναεμφανιστεί» επισημαίνει.
Σε ό,τι αφορά όμως τις τιμές των ενοικίων ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ είναι κάτι παραπάνω από σαφής. «Δε θα πάει αμέσως σε μείωση, γιατί τα σπίτια αυτά που θα βγουν τώρα στην αγορά δεν έχουν καμιά σχέση ποιοτικά με τα σπίτια που είναι ήδη στην αγορά, τα οποία είναι παλιά, σε μαύρο χάλι και πολλά είναι με ενοικιαστές πάνω από δεκαετία, με πολύ χαμηλά μισθώματα» υποστηρίζει και προσθέτει: «Αν φύγει για παράδειγμα κάποιος ενοικιαστής τριακονταετίας από ένα σπίτι, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να κάνει ριζική ανακαίνιση, να μην αφήσει τίποτα, τα ξηλώσει όλα. Αυτά έχουν ήδη γίνει στα σπίτια που βγαίνουν στην αγορά και είναι σε εξαιρετική κατάσταση. Για να βγεις στο aribnb δεν μπορούσες να το κάνεις με ένα κουρέλι, καθώς η πλατφόρμα θα σε έθαβε επιτόπου. Άρα λοιπόν οι άνθρωποι αυτοί επένδυσαν πολλά λεφτά σε αυτή την ιστορία, πολλοί από αυτούς πήγαν και χρεώθηκαν και τώρα η καλύτερη λύση που έχουν είναι να βρουν ένα φερέγγυο ενοικιαστή, κι εδώ υπάρχει μια δυσκολία».
Καταλήγοντας μάλιστα επί του ζητήματος ισχυρίζεται ότι «πολλοί από τους ιδιοκτήτες που πήγαν στο airbnb, το έκαναν απογοητευμένοι από ενοικιαστές, που είχαν μπει στα σπίτια με εξαρχής σχέδιο να μην πληρώνουν τίποτα και να τους θάψουν τους ιδιοκτήτες κυριολεκτικά. Άφηναν τα πάντα απλήρωτα, φώτα, νερά τηλέφωνα. Πολλοί ιδιοκτήτες λοιπόν έφυγαν στο airbnb με τραυματικές εμπειρίες από μακροχρόνιες μισθώσεις. Δε μιλάμε για ανθρώπους που μπήκαν μέσα υπό ομαλές συνθήκες και η ζωή τους τα έφερε δύσκολα. Αντίθετα μιλάμε για ανθρώπους που το σχέδιο τους ήταν αυτό, ο τρόπος ζωής τους ήταν αυτός, να πηγαίνουν από έξωση σε έξωση. Δυστυχώς υπάρχει αυτό το φρούτο από παλιά».