Σε κατάσταση έντονης ανησυχίας και διεκδικήσεων βρίσκεται η τοπική κοινωνία και ο τεχνικός κόσμος των Χανίων, καθώς η επίσημη έναρξη της ανάρτησης των κτηματολογικών στοιχείων έφερε στην επιφάνεια μια σοβαρή ανατροπή στο ιδιοκτησιακό καθεστώς της περιοχής.

Χωρίς να έχει θεσπιστεί η αναμενόμενη νομοθετική τροπολογία, την οποία είχαν ζητήσει επανειλημμένα το Τμήμα Δυτικής Κρήτης του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ τδΚ) και ο Δικηγορικός Σύλλογος Χανίων, το Ελληνικό Δημόσιο εμφανίζεται πλέον ως de facto ιδιοκτήτης σε όλες τις εκτάσεις που φέρουν δασικό χαρακτηρισμό, ακόμη και για εκείνες τις περιπτώσεις όπου εκκρεμούν επίσημες αντιρρήσεις πολιτών.

Το γεγονός αυτό επηρεάζει άμεσα τα δύο τρίτα ($2/3$) της συνολικής έκτασης του νομού, εγκλωβίζοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μια εξαιρετικά στενή προθεσμία δύο μηνών, η οποία, σύμφωνα με τους ειδικούς, κρίνεται ανεπαρκής για την πολυπλοκότητα των απαιτούμενων διορθώσεων.

Το «αγκάθι» των δασικών χαρακτηρισμών και η αυτόματη πρόκριση του Δημοσίου

Η διαδικασία της ανάρτησης αποκάλυψε μια αυστηρή αυτοματοποιημένη εφαρμογή των δασικών διατάξεων, η οποία διαχωρίζει τις ιδιοκτησίες με βάση το ποσοστό της δασικής έκτασης εντός του κάθε γεωτεμαχίου. Πολλοί ιδιοκτήτες γης στα Χανιά, ενώ είδαν τα δικαιώματά τους να προκρίνονται σε πρώτο επίπεδο και να εμφανίζονται θεωρητικά ως δικαιούχοι, διαπίστωσαν ότι στα επίσημα έγγραφα αναγράφονται «παρατηρήσεις δασικού χαρακτήρα: δικαιούχος κυριότητας ελληνικό δημόσιο». Η συγκεκριμένη εγγραφή ενεργοποιείται στις περιπτώσεις όπου μέρος του ακινήτου, το οποίο όμως δεν υπερβαίνει το 50% της συνολικής του έκτασης, εμφανίζεται ως δασικό ή τελεί υπό καθεστώς εκκρεμούς αντίρρησης.

Η κατάσταση περιπλέκεται δραματικά στην περίπτωση που η δασική έκταση υπερβαίνει το 50% του γεωτεμαχίου. Σε αυτές τις συνθήκες, η δήλωση του πολίτη απορρίπτεται αυτομάτως από το σύστημα και τα δικαιώματα κυριότητας μεταφέρονται απευθείας και κατά προτεραιότητα στο Ελληνικό Δημόσιο. Εκτός από το μείζον ζήτημα των δασικών, οι μηχανικοί αναφέρουν ήδη την εμφάνιση διάφορων άλλων προβλημάτων, όπως αλληλοεπικαλύψεις δικαιωμάτων —όπου το σύστημα προκρίνει τον ισχυρότερο τίτλο κτήσης—, ύπαρξη δρόμων που τέμνουν ιδιοκτησίες, καθώς και εμπλοκές με την οριοθέτηση ρεμάτων.

Η ψηφιακή διαδικασία και οι προειδοποιήσεις του τεχνικού κόσμου

Η πρόσβαση στα στοιχεία της ανάρτησης γίνεται ψηφιακά μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας ktimanet.gr με τη χρήση των προσωπικών κωδικών Taxisnet. Παρά το γεγονός ότι κατά την πρώτη ημέρα της λειτουργίας της καταγράφηκαν σημαντικές καθυστερήσεις λόγω υπερφόρτωσης των διακομιστών, οι πολίτες μπορούν να αναζητήσουν τις ιδιοκτησίες τους ανά νομό και Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ΟΤΑ).

Εκεί, για κάθε δήλωση αντιστοιχεί ένα ακίνητο με τον Μοναδικό Κωδικό Αριθμό Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) και δύο ξεχωριστά αρχεία PDF: το πρώτο περιλαμβάνει τα προσωπικά στοιχεία του δικαιούχου, τους κωδικούς ιδιοκτησίας και τα νομικά στοιχεία του γεωτεμαχίου, ενώ το δεύτερο αποτελεί το απόσπασμα του κτηματολογικού διαγράμματος (χάρτης), στην πίσω όψη του οποίου αναγράφονται οι συντεταγμένες και οι όμοροι ιδιοκτήτες.

Η Κατερίνα Κλωνιζάκη, μέλος της διοικούσας επιτροπής του ΤΕΕ τδΚ, αναλύοντας τις τεχνικές παραμέτρους της διαδικασίας, απηύθυνε σαφές κάλεσμα προς τους πολίτες να προχωρήσουν σε ενδελεχή έλεγχο των ακινήτων τους με τη συνδρομή εξειδικευμένου μηχανικού, ιδιαίτερα για τις ιδιοκτησίες μεγάλης αξίας. Όπως επισημαίνει η κα Κλωνιζάκη:

«Ο πολίτης πρέπει να κοιτάξει όλα τα στοιχεία, τα προσωπικά, του ακινήτου αλλά και τις συντεταγμένες, όχι μόνο το εμβαδό. Είναι πολύ σημαντικό να γίνει ένας σωστός έλεγχος».

Η ίδια υπογράμμισε τη σοβαρότητα της κατάστασης, τονίζοντας τις αντικειμενικές δυσκολίες του στενού χρονικού πλαισίου:

«Και όλα αυτά τα προβλήματα είναι αδύνατον να λυθούν σε 2 μήνες».

Οδηγός ελέγχου και διορθώσεων: Η μεθοδολογία για τους ιδιοκτήτες

Η φάση της Ανάρτησης αποτελεί το πλέον κρίσιμο στάδιο, καθώς τυχόν σφάλματα ή παραλείψεις που δεν θα εντοπιστούν και δεν θα διορθωθούν τώρα, θα απαιτήσουν στο μέλλον πολύπλοκες, δαπανηρές και χρονοβόρες διαδικασίες, όπως η προσφυγή σε δικαστικές αποφάσεις.

Στην περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης διαπιστώσει ότι η δήλωσή του δεν έχει εγκριθεί, οφείλει να αναζητήσει το ακίνητο στην κατηγορία των απορριφθέντων και να ζητήσει περαιτέρω πληροφόρηση από το Γραφείο Κτηματογράφησης, το οποίο εδρεύει στον Μακρύ Τοίχο Χανίων, με βασικότερες αιτιολογίες το «Απορριφθέν λόγω πρόκρισης άλλου δικαιώματος» ή τις «Παρατηρήσεις δασικού χαρακτήρα».

Αν τα στοιχεία της ανάρτησης είναι απολύτως ορθά, δεν απαιτείται καμία ενέργεια από την πλευρά του πολίτη, πέραν της προτεινόμενης αποθήκευσης των αρχείων. Αντιθέτως, σε περίπτωση σφαλμάτων, η διαδικασία διαφοροποιείται ανάλογα με τη σοβαρότητά τους:

• Πρόδηλα σφάλματα: Για προφανή λάθη (όπως εσφαλμένο πατρώνυμο, αριθμός συμβολαίου, στοιχεία μεταγραφής, όροφος ή εμβαδόν διηρημένης ιδιοκτησίας), η υποβολή της αίτησης διόρθωσης γίνεται ψηφιακά και εντελώς δωρεάν μέσω της επιλογής «ΕΙΣΟΔΟΣ» στην αρχή της ιστοσελίδας.

• Σοβαρά γεωμετρικά και ιδιοκτησιακά σφάλματα: Για αποκλίσεις στο εμβαδόν του γεωτεμαχίου, λανθασμένα όρια ιδιοκτησίας ή εκτοπισμό δικαιωμάτων άλλου δικαιούχου (πλήρους/ψιλής κυριότητας, επικαρπίας), η αίτηση υποβάλλεται ψηφιακά μέσω κωδικών TAXIS. Στην περίπτωση αυτή, είναι απαραίτητη η επισύναψη των εγγράφων που τεκμηριώνουν το αίτημα και η καταβολή τέλους ύψους 5 ευρώ μέσω κάρτας πληρωμών. Κατ’ εξαίρεση, η υποβολή μπορεί να γίνει απευθείας στο Γραφείο Κτηματογράφησης, αποκλειστικά κατόπιν προγραμματισμένου ραντεβού.

Σημειώνεται ότι αν ένα δηλωμένο ακίνητο δεν εμφανίζεται στο σύστημα, ο ιδιοκτήτης πρέπει να βεβαιωθεί για την ορθότητα της επιλεγμένης περιοχής και να ελέγξει το αποδεικτικό υποβολής της αρχικής του δήλωσης. Σε κάθε περίπτωση, πριν από τη χρήση της εφαρμογής της Ανάρτησης, είναι υποχρεωτική η επικαιροποίηση των στοιχείων επικοινωνίας των πολιτών μέσω της αντίστοιχης ψηφιακής εφαρμογής.

Δεσμεύσεις στις συναλλαγές και η διαχείριση των θιγόμενων ιδιοκτητών

Η έναρξη της Ανάρτησης επιφέρει άμεσες αλλαγές και στο πεδίο των μεταβιβάσεων και των νομικών διεκδικήσεων. Από τη στιγμή που τα στοιχεία τίθενται σε δημόσια θέα, για κάθε εμπράγματη συναλλαγή στην περιοχή (όπως σύνταξη συμβολαίων, συζήτηση ενώπιον δικαστηρίων ή καταχώριση στο Υποθηκοφυλακείο) καθίσταται υποχρεωτική η έκδοση και η επισύναψη Πιστοποιητικού Κτηματογραφούμενου Ακινήτου (ΠΚΑ). Η αίτηση έκδοσης του πιστοποιητικού υποβάλλεται ηλεκτρονικά με την καταβολή τέλους 5 ευρώ και το έγγραφο εκδίδεται αμέσως μετά την επιβεβαίωση της πληρωμής.

Μετά την ολοκλήρωση και την επεξεργασία των αιτήσεων διόρθωσης, το Γραφείο Κτηματογράφησης προχωρά στη Δημοσιοποίηση των Εκθέσεων, οι οποίες περιλαμβάνουν την πλήρη αιτιολογία για την αποδοχή ή την απόρριψη των αιτημάτων.

Στις περιπτώσεις όπου η αίτηση αφορά «εκτοπισμό» δικαιώματος κυριότητας ή επικαρπίας, ή διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων εκτός της «αποδεκτής απόκλισης», ο αιτών οφείλει εντός 30 ημερών να συμπληρώσει τα σχετικά πεδία στην εφαρμογή, να ενημερώσει εγγράφως τους θιγόμενους ιδιοκτήτες και να επισυνάψει τα αποδεικτικά γνωστοποίησης, καθώς σε αντίθετη περίπτωση η αίτησή του θα απορριφθεί.

Αντίστοιχα, ο ιδιοκτήτης που ενημερώνεται ότι θίγεται από μια έκθεση, έχει αποκλειστική προθεσμία 30 ημερών είτε να συναινέσει στη διόρθωση είτε να υποβάλει αιτιολογημένη διαφωνία ψηφιακά. Αν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη, θεωρείται ότι συγκατατίθεται στη μεταβολή. Αν η υπόθεση δεν αφορά εκτοπισμό ή γεωμετρική απόκλιση εκτός ορίων, ο πολίτης μπορεί να προσκομίσει συμπληρωματικά στοιχεία στο Γραφείο Κτηματογράφησης, ενώ υπογραμμίζεται ότι όλες οι παραπάνω αιτήσεις αναφοράς και αντίρρησης υποβάλλονται ατελώς.

Η ανάγκη για παράταση και απλούστευση των διαδικασιών

Η παρούσα φάση της κτηματογράφησης στα Χανιά αναδεικνύει μια σοβαρή θεσμική πίεση, καθώς η απουσία της πολυπόθητης νομοθετικής ρύθμισης για τις δασικές εκτάσεις μετακυλίει το βάρος της απόδειξης της κυριότητας απευθείας στους ώμους των πολιτών. Η αυτόματη προτεραιοποίηση των δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου σε ένα τόσο μεγάλο ποσοστό της περιφέρειας, σε συνδυασμό με τις τεχνικές αστοχίες της ψηφιακής πλατφόρμας, καθιστά σαφές ότι η κινητοποίηση των ιδιοκτητών πρέπει να είναι άμεση.

Η Τοπική Αυτοδιοίκηση, ο νομικός κόσμος και το Τεχνικό Επιμελητήριο συνεχίζουν να πιέζουν για την παροχή παράτασης και την απλούστευση των εγκρίσεων, επισημαίνοντας ότι η σταθερότητα των εμπράγματων δικαιωμάτων στην Κρήτη δεν μπορεί να διασφαλιστεί υπό συνθήκες χρονικής ασφυξίας και γραφειοκρατικών εμποδίων που απειλούν την ιδιωτική περιουσία.