Γράφει η δικηγόρος Αθηνών Αναστασία Χρ. Μήλιου*
Επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντια ιδιοκτησία), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν για την κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους, υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (δώματα), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους.
Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.
Περαιτέρω, η κατασκευή της οικοδομής επί υποστυλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός, χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάστηκε πιλοτή είναι εξ ορισμού ανοικτός και, συνεπώς, ισχύουν γι’ αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, είναι άκυρη ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας και, συνακόλουθα, τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα.
Προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων.
Ειδικά όμως για την πιλοτή, οι τυχόν δημιουργούμενες στον ελεύθερο χώρο της πιλοτής θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, ως εκ τούτου, η τυχόν συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χαρακτήρα της πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες σε τρίτους είναι άκυρη, πάσχοντας από απόλυτη ακυρότητα, η οποία μπορεί να προβληθεί από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον.
Γίνεται φανερό ότι ο χώρος της πιλοτής ή ανοιχτά τμήματα του χώρου αυτού δεν είναι δυνατό να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι χώροι της πιλοτής (ήτοι ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος του ισογείου του κτιρίου, που επικοινωνεί άμεσα με τον περιβάλλοντα χώρο και ορίζεται γύρωθεν από το περίγραμμα του κτιρίου) ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (ανήκοντας σε όλους τους συνιδιοκτήτες κατά την προσδιορισμένη ανάλογη μερίδα εκάστου και στο χώρο αυτόν).
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 182 Α. Κ. ορίζει: «Όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα». Κατά τη διάταξη αυτή προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη είναι: 1) η ακυρότητα της πρώτης και για την ακυρότητα αυτή άγνοια των μερών, 2) η άκυρη περιέχει και τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 3) υποθετική βούληση των μερών, όπως ισχύσει η μετά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα.
Εξάλλου, αν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακάλυπτου (πυλωτή), με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως να παραχωρηθεί το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πυλωτής ή τμήματος αυτού σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός.
Από τα παραπάνω συνάγεται ότι η άκυρη, ως συστατική στο χώρο της πυλωτής διαιρεμένης ιδιοκτησίας, δικαιοπραξία, μπορεί να ισχύσει, κατά μετατροπή, ως δικαιοπραξία συστάσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πυλωτής ή τμήματος αυτής στον ιδιοκτήτη διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής, που αναφέρεται ως εμπράγματος δικαιούχος αυτού, καθόσον το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης (έλασσον) εμπεριέχεται στο (μείζον) δικαίωμα της κυριότητας και εφόσον συντρέχουν και οι λοιποί όροι της μετατροπής, ήτοι άγνοια της ακυρότητας της πρώτης δικαιοπραξίας και υποθετική βούληση να ισχύσει η δεύτερη, αν τα μέρη γνώριζαν την πρώτη.
Δικηγόρος παρ’Εφέταις Αθηνών
e-mail: natmil@otenet.gr