Τα τελευταία χρόνια η αγορά ενοικίων κινήθηκε σε ρυθμούς ξέφρενης ανόδου, με τους ιδιοκτήτες να βλέπουν στα χαρτιά τα μισθώματα να εκτοξεύονται και τα προσδοκώμενα έσοδα να μεγαλώνουν. Η πραγματική οικονομία όμως δεν ακολούθησε. Τα εισοδήματα των πολιτών έμειναν στάσιμα και η απόσταση ανάμεσα στο ενοίκιο και την οικονομική αντοχή των νοικοκυριών μεγάλωσε επικίνδυνα, μετατρέποντας την αύξηση των τιμών σε έκρηξη απλήρωτων μισθωμάτων και νέων «φεσιών» στην αγορά.

Η αγορά ακινήτων πανηγύρισε για την άνοδο των τιμών, όμως πίσω από τα ποσοστά και τα ρεκόρ κρύβεται μια λιγότερο ευχάριστη πραγματικότητα. Χιλιάδες ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με ενοικιαστές που αδυνατούν να ανταποκριθούν στα συμφωνημένα μισθώματα, αφήνοντας πίσω τους χρέη και ανοιχτούς λογαριασμούς. Κι ενώ το πρόβλημα της μη πληρωμής διογκώνεται, το φορολογικό σύστημα συνεχίζει να αντιμετωπίζει τα ανείσπρακτα ενοίκια σαν κανονικό εισόδημα.

Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης που δεν πληρώθηκε κινδυνεύει να φορολογηθεί για ποσά που υπάρχουν μόνο στο μισθωτήριο. Οι συντελεστές φορολόγησης των ενοικίων φτάνουν έως και το 45%, μετατρέποντας την απώλεια εισοδήματος σε διπλή τιμωρία. Δεν είναι τυχαίο ότι σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, περισσότερα από 15 εκατ. ευρώ χάθηκαν σε ένα μόνο έτος από τις τσέπες περίπου 4.500 ιδιοκτητών λόγω ανείσπρακτων μισθωμάτων.

Θεωρητικά, η νομοθεσία προβλέπει έναν μηχανισμό προστασίας. Ο κωδικός Ε411 επιτρέπει στους φορολογούμενους να δηλώσουν τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν και να απαλλαγούν από τη φορολόγησή τους. Στην πράξη όμως, το εργαλείο αυτό λειτουργεί περισσότερο ως γραφειοκρατικό εμπόδιο παρά ως ουσιαστική λύση, αφού συνοδεύεται από αυστηρές προϋποθέσεις και χρονοβόρες διαδικασίες.

Για να αναγνωριστούν τα ενοίκια ως ανείσπρακτα, ο ιδιοκτήτης πρέπει πρώτα να προσφύγει στη Δικαιοσύνη. Διαταγές πληρωμής, αγωγές, αποφάσεις αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων αποτελούν προαπαιτούμενα, μεταφέροντας όλο το βάρος στον φορολογούμενο. Με απλά λόγια, αν δεν αποδείξει δικαστικά ότι δεν πληρώθηκε, το κράτος θεωρεί ότι το εισόδημα υπάρχει.

Ακόμη και μετά την έναρξη των νομικών ενεργειών, ο δρόμος δεν τελειώνει. Ακολουθεί η ψηφιακή υποβολή του εντύπου Ε411 στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, με αναλυτικά στοιχεία για τον μισθωτή, το ακίνητο και το ύψος των οφειλών. Για κάθε μισθωτή και κάθε ακίνητο απαιτείται ξεχωριστή δήλωση, ενώ η παράλειψη έστω και ενός δικαιολογητικού μπορεί να οδηγήσει σε απόρριψη και νέα εκκαθάριση φόρου.

Ιδιαίτερα δύσκολες είναι και οι ειδικές περιπτώσεις, όπως οι πτωχευμένοι μισθωτές ή οι ιδιοκτήτες που έχουν αποβιώσει και οι κληρονόμοι τους καλούνται να τακτοποιήσουν εκκρεμότητες προηγούμενων ετών. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η γραφειοκρατία λειτουργεί αποτρεπτικά, ειδικά για μικρούς ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν νομική υποστήριξη ή οικονομική αντοχή.

Το οξύμωρο είναι ότι το κράτος αναγνωρίζει μια τυπική έκπτωση 5% στα εισοδήματα από ενοίκια για δαπάνες συντήρησης και λειτουργίας των ακινήτων, αλλά δεν προβλέπει έναν απλό και αυτόματο μηχανισμό για την εξαίρεση των ανείσπρακτων ποσών. Αντίθετα, επιλέγει να φορολογεί πρώτα και να ζητά αποδείξεις εκ των υστέρων.

Σε μια αγορά όπου τα «κόκκινα» ενοίκια αυξάνονται και η στεγαστική πίεση εντείνεται, ο κωδικός Ε411 μοιάζει περισσότερο με σωσίβιο ανάγκης παρά με πραγματική λύση. Και όσο η πολιτεία επιμένει να αντιμετωπίζει τα ανύπαρκτα εισοδήματα ως πραγματικά, το πρόβλημα των φεσιών θα συνεχίσει να μεταφέρεται από την αγορά ακινήτων απευθείας στα εκκαθαριστικά των φορολογουμένων.