Ετοιμη να ανοίξει για πρώτη φορά στην Ελλάδα είναι η συζήτηση για την παράκαμψη της διαδικασίας των πλειστηριασμών στις ανακτήσεις χρεών από ενυπόθηκα δάνεια που κοκκινίζουν.
Πρόκειται για μια δυνατότητα που εφόσον αξιοποιηθεί θα μπορούσε να οδηγήσει στη σημαντική αύξηση των πιστώσεων προς νοικοκυριά που αναζητούν στέγη, αλλά και στη χαλάρωση των κριτηρίων πιστοληπτικής αξιολόγησης, τα οποία μετά την υπερδεκαετή κρίση στον τραπεζικό κλάδο παραμένουν εξαιρετικά αυστηρά, με αποτέλεσμα τον αποκλεισμό χιλιάδων ενδιαφερομένων από τη χρηματοδότηση.
Συμβάσεις
Το εγχώριο νομοθετικό πλαίσιο ήδη επιτρέπει το by-pass στους πλειστηριασμούς. Σύμφωνα με την οδηγία 2014/17 της ΕΕ, που ενσωματώθηκε στην ελληνική νομοθεσία το 2016 με τον νόμο 4438, παρέχεται η ευχέρεια κατάρτισης δανειακών συμβάσεων με όρους που επιτρέπουν στα δύο μέρη, τράπεζα ή άλλο πιστωτή και οφειλέτη, να συμφωνήσουν εξαρχής ότι εάν δεν είναι δυνατή η αποπληρωμή του δανείου, η εξόφλησή του να γίνεται με την επιστροφή του ακινήτου.
Συγκεκριμένα, ορίζεται ότι στα στεγαστικά και καταναλωτικά δάνεια «τα συμβαλλόμενα στη σύμβαση πίστωσης μέρη μπορεί να προβλέπουν ρητώς ότι η επιστροφή ή μεταβίβαση της εξασφάλισης ή των εσόδων από την πώληση της εξασφάλισης αρκεί για την αποπληρωμή της πίστωσης». Δηλαδή, ο δανειολήπτης ξεμπερδεύει με τις οφειλές του απλά και μόνο με την παράδοση του σπιτιού που εξασφαλίζει το δάνειό του και η τράπεζα δεν έχει καμία άλλη απαίτηση.
Χαλάρωση
Οπως επισημαίνει μιλώντας στο «Βήμα» κορυφαία τραπεζική πηγή, «ο κανόνας είναι ότι όσο πιο εύκολη και γρήγορη είναι η μέθοδος αναγκαστικής εκτέλεσης που μπορεί να ακολουθήσει ένα πιστωτικό ίδρυμα τόσο πιο εύκολα θα χορηγήσει ένα δάνειο».
Ο ίδιος σημειώνει ότι ένας από τους βασικούς λόγους που σήμερα οι ρυθμοί πιστωτικής επέκτασης στη λιανική τραπεζική και ιδιαίτερα στη στεγαστική πίστη παραμένουν αρνητικοί είναι η χρονοβόρος διαδικασία των πλειστηριασμών, η ολοκλήρωση των οποίων μπορεί να διαρκέσει ακόμη και 10 χρόνια.
Ως εκ τούτου, υπογραμμίζει σχετικά, «το ρίσκο για μια τράπεζα που χρηματοδοτεί ένα οικιστικό ακίνητο είναι μεγάλο. Και αυτό καθιστά τους όρους εξέτασης των αιτημάτων που δέχεται εξαιρετικά αυστηρούς. Αν όμως γνωρίζει ο πιστωτής εκ των προτέρων ότι θα έχει το δικαίωμα να πάρει πίσω τα χρήματά του μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα, αφού ένα δάνειο καταστεί κόκκινο, θα προχωρήσει πολύ πιο εύκολα στη χορήγησή του».
Χρηματοδότηση
Η ίδια πηγή εκτιμά ότι μετά την ψήφιση του νομοσχεδίου που επιτρέπει σε μη τραπεζικά ιδρύματα να χορηγούν ενυπόθηκα δάνεια το ζήτημα θα τεθεί επί τάπητος. Εφόσον επιλεγεί αυτή η οδός στις συμβάσεις που θα υπογραφούν, εκτιμάται ότι οι κάνουλες της χρηματοδότησης θα ανοίξουν σε μεγάλο βαθμό, επιτρέποντας σε νέους κυρίως ανθρώπους με χαμηλά εισοδήματα να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι με ευνοϊκούς όρους δανειοδότησης.
«Ενδεχομένως ο ανταγωνισμός που θα αναπτυχθεί να οδηγήσει και τις τράπεζες να υιοθετήσουν ανάλογες πρακτικές, με στόχο να αυξήσουν τις εργασίες τους με μικρότερο ρίσκο, προσφέροντας ακόμη πιο ελκυστικά δανειοδοτικά πακέτα» τονίζει το ίδιο στέλεχος.
Η εκτίμησή του είναι ότι εάν εφαρμοστεί αυτή η πολιτική, θα γίνει σταδιακά προκειμένου να τεσταριστεί και νομικά. Οπως λέει, «με δεδομένο ότι δεν υπάρχουν αυτή τη στιγμή συμβάσεις αυτού του τύπου, δεν έχει καταλήξει κάποια υπόθεση στα δικαστήρια. Αν όμως υπογραφούν τέτοιου είδους συμφωνίες, κάποια στιγμή η Δικαιοσύνη θα αποφανθεί επί του θέματος, ξεκαθαρίζοντας πλήρως το τοπίο και τους όρους του παιχνιδιού στις ενυπόθηκες χρηματοδοτήσεις».
Η χρήση στην Ευρώπη
Σε άλλες ευρωπαϊκές οικονομίες γίνεται ήδη χρήση της σχετικής ευχέρειας, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την Ισπανία, ενώ εφαρμόζεται εδώ και πολλά χρόνια στις ΗΠΑ. Αποτέλεσε δε, σύμφωνα με αναλυτές, μια από τις αιτίες της ταχείας κατάρρευσης του αμερικανικού χρηματοπιστωτικού συστήματος μετά τη χρεοκοπία της Lehman Brothers.
Όπως εξηγούν, λόγω της ραγδαίας υποχώρησης των τιμών στην κτηματαγορά των ΗΠΑ εκείνη την περίοδο, πολλοί δανειολήπτες επέλεξαν οι ίδιοι αυτή την οδό για να απαλλαγούν από τα χρέη τους. Επέστρεφαν δηλαδή στον πιστωτή τους το ακίνητο που είχε χρηματοδοτήσει σε τιμές ανώτερες από την τρέχουσα αξία του και διέγραφαν μονομιάς τις οφειλές τους που ανέρχονταν σε υψηλότερα επίπεδα. Ως εκ τούτου, μια τέτοια πρόβλεψη σε συνθήκες κρίσης μπορεί να λειτουργήσει και υπέρ του καταναλωτή.
Σχέδια αξιοποίησης εγκαταλελειμμένων σπιτιών λόγω χρεών
Προτάσεις για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων από τους δανειολήπτες σπιτιών, τα οποία ωστόσο λειτουργούν ως ενέχυρο για οφειλές που δεν αποπληρώνονται επί σειρά ετών, προς την κατεύθυνση επίλυσης του στεγαστικού προβλήματος στους νέους επεξεργάζονται εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις.
Σύμφωνα με πηγές από τον κλάδο, ένα αξιοσημείωτο ποσοστό των κατοικιών που βρίσκονται εκτός αγοράς, λόγω του ότι δεν έχει προχωρήσει ο πλειστηριασμός τους, είναι σήμερα άδεια. Ακριβής εικόνα για το μέγεθος του σχετικού αποθέματος δεν μπορεί να υπάρξει, καθώς απαγορεύεται η είσοδος σε αυτά τα ακίνητα με βάση την ελληνική νομοθεσία. Ωστόσο, εκτιμάται ότι ο αριθμός τους δεν είναι μικρός.
Οι ίδιοι κύκλοι επισημαίνουν πως η αξιοποίηση των σπιτιών τα οποία δεν κατοικούνται θα μπορούσε να αυξήσει την προσφορά στην κτηματαγορά, δίνοντας διέξοδο για φθηνή στέγη ειδικά σε νέους ανθρώπους που σήμερα λόγω των υψηλών τιμών πώλησης και ενοικίασης δυσκολεύονται να βρουν κατοικία.
Υπό την προϋπόθεση ότι θα επιτραπεί ο επιτόπιος έλεγχός τους και θα διαπιστωθεί ότι πράγματι δεν μένει κανείς σε αυτά, θα μπορούσαν να επισπευσθούν οι διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης και να αποκτηθούν από τους πιστωτές με αντάλλαγμα τη διαγραφή των χρεών των οφειλετών.
Στη συνέχεια τα εν λόγω ακίνητα, αφού επισκευαστούν, ανακαινιστούν και νομιμοποιηθούν, δύναται να ομαδοποιηθούν και σε συνεργασία με την Πολιτεία και τις τράπεζες να διατεθούν σε ομάδες του πληθυσμού που πληρούν συγκεκριμένα οικονομικά και κοινωνικά κριτήρια. Η αγορά τους στην προκειμένη περίπτωση θα γίνεται με δανεισμό, κατά τα πρότυπα του προγράμματος «Στέγη Μου».
Με τον τρόπο αυτόν θα τρέξουν με ταχύτερους ρυθμούς οι ανακτήσεις των τιτλοποιήσεων του «Ηρακλής», οι τράπεζες θα αυξήσουν τις εργασίες τους στη στεγαστική πίστη και ένας εύλογος αριθμός νοικοκυριών θα εξασφαλίσει τη στέγασή του με ευνοϊκούς όρους.