Του Βασίλη Σ. Κανέλλη | Το πρωτοφανές φαινόμενο έχει να κάνει ασφαλώς με τη δραματική υποχώρηση των ενοικίων στα ακίνητα αλλά κυρίως με τους υψηλούς φόρους που βαρύνουν την κτηματαγορά. Όπως υπολογίζουν, μάλιστα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, από τα 12 ενοίκια που λαμβάνει ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, αν αφαιρέσει φόρους, χαράτσια, έξοδα συντήρησης κ.λπ. θα του μείνουν το πολύ τρία ενοίκια μέσα στον χρόνο.
Σε πολλές περιπτώσεις η «άτυπη» συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή περιλαμβάνει τα εξής: Ο ενοικιαστής είτε θα πληρώνει λίγα χρήματα είτε και καθόλου αρκεί να αναλάβει να πληρώσει τα έξοδα του ακινήτου.
Δηλαδή να καλύπτει το χαράτσι μέσω της ΔΕΗ, τα δημοτικά τέλη και τα χαρτόσημα για την ενοικίαση ή ακόμη και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Επίσης, το κόστος για την έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού, το οποίο είναι υποχρεωτικό σε κάθε νέα μίσθωση του ακινήτου για ένα μέσο ακίνητο, μπορεί να ξεπερνά τα 200 ευρώ.
Οι αγγελίες στις εφημερίδες και το ίντερνετ για τη νέα ανταλλακτική μέθοδο αυξάνονται ραγδαία και οι κτηματομεσίτες αναφέρουν ότι θα λάβει μεγάλες διαστάσεις τους επόμενους μήνες εξαιτίας της αδυναμίας των ιδιοκτητών να πληρώσουν τα απανωτά χαράτσια που έχουν πλήξει την ακίνητη ιδιοκτησία. Μόνο οι Φόροι Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) 2011, 2012 και 2013, το χαράτσι μέσω της ΔΕΗ για πέρυσι που ολοκληρώθηκε πρόσφατα η καταβολή του, ο ΕΕΤΗΔΕ για το 2013, μειωμένος κατά 15% που ξεκινά να πληρώνεται από αυτό τον μήνα καθώς και ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων που θα τεθεί σε ισχύ από το 2014 προκαλούν μια άνευ προηγουμένου επιβάρυνση που δεν μπορούν να αντέξουν όλοι.
Σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, για τα χιλιάδες άδεια ακίνητα όλων των ειδών, αυτά δηλαδή που δεν προσφέρουν κάποιο εισόδημα, είναι αδύνατη η πληρωμή όλων αυτών των φόρων με αποτέλεσμα οι κάτοχοί τους να καταφεύγουν σε πρακτικές δωρεάν μίσθωσης.
Μόνο τα έξοδα
Οι περιπτώσεις είναι πολλές. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης, είτε βρίσκεται στην επαρχία είτε έχει φύγει στο εξωτερικό και δίνει το ακίνητό του χωρίς την πληρωμή κάποιου μισθώματος.
Ζητά μόνο να πληρώνονται τα χαράτσια και τα λοιπά έξοδα συντήρησης. Οπως πρόσφατα ιδιοκτήτης μεζονέτας στην Κάντζα που έφυγε για τρία χρόνια στο εξωτερικό έδωσε το ακίνητό του σε ζευγάρι χωρίς ενοίκιο και χωρίς συμβόλαιο με την προϋπόθεση να πληρώνουν φως, νερό, τηλέφωνο, έξοδα κήπου και άλλα κοινόχρηστα και φυσικά το χαράτσι. Ο ιδιοκτήτης γλιτώνει όλα αυτά τα έξοδα, ενώ το ζευγάρι με 180 ευρώ τον μήνα ζει σε ένα πανέμορφο σπίτι.
Σε άλλη περίπτωση, ιδιοκτήτης σπιτιού στα βόρεια προάστια ζητά οικογένεια που να ενδιαφέρεται να μείνει χωρίς να πληρώσει ενοίκιο αλλά με την υποχρέωση της συντήρησης του σπιτιού και της πληρωμής όλων των εξόδων του. Βεβαίως, υπάρχουν και οι αντίστροφες αγγελίες, δηλαδή οικογένειες που ζητούν τέτοιες? ευκαιρίες κατοικιών χωρίς την καταβολή μισθώματος.
Επίσης, πολλές είναι οι αγγελίες ιδιοκτητών οι οποίοι ζητούν ενδιαφερόμενους να ενοικιάσουν χωρίς νοίκι αλλά με συμβόλαιο που θα αναφέρει ότι πρέπει να πληρώσουν όλες τις υπόλοιπες επιβαρύνσεις. Βεβαίως, το συμβόλαιο αυτό δεν είναι επίσημο, δεν κατατίθεται στην εφορία ούτε φυσικά είναι υποχρεωμένος ο ιδιοκτήτης να εκδώσει πιστοποιητικό ενεργειακής ταυτότητας. Και βεβαίως ελλοχεύει πάντα ο κίνδυνος του ενοικιαστή που δεν θα πληρώσει φόρους και άλλα έξοδα και θα μείνει για αρκετούς μήνες δωρεάν σε ένα σπίτι αφήνοντας «φέσι» στον ιδιοκτήτη. Για τον λόγο αυτό η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων προτρέπει τα μέλη της να μην προχωρούν σε τέτοιες συμφωνίες κυρίως με αγνώστους, καθώς κινδυνεύουν να ζημιωθούν.
Τα καταστήματα
Πολλές είναι οι αγγελίες από ιδιοκτήτες καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας που έχουν μείνει στα? αζήτητα και ζητούν επιχειρηματίες να τα μισθώσουν χωρίς ενοίκιο παρά μόνο με καταβολή εξόδων συντήρησης, λογαριασμών και του φόρου ακινήτων. Ενας λόγος παραπάνω για τους ιδιοκτήτες αυτούς είναι ότι φοβούνται την κατάληψη του ακινήτου τους από λαθρομετανάστες που μπαίνουν σε υπόγεια καταστήματα και γραφεία προκειμένου να εγκατασταθούν.
Σύμφωνα, πάντως, με έρευνα της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες η μη πληρωμή ενοικίου για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα είναι σύνηθες φαινόμενο καθώς δίνεται ως κίνητρο προσέλκυσης επιχειρηματιών. Στο Λονδίνο για ένα συμβόλαιο 10 ετών δίνεται περίοδος χάριτος, δηλαδή δωρεάν ενοικίαση έως 24 μήνες, γεγονός που μειώνει κατά 20% το συνολικό μίσθωμα. Στο Αμστερνταμ η δωρεάν περίοδος φτάνει τους 21 μήνες (με συνολική έκπτωση ως 15%), ενώ στο Μιλάνο καταστήματα παραχωρούνται δωρεάν έως και 18 μήνες.
Περίοδος χάριτος
Λόγω της κρίσης και των χιλιάδων άδειων καταστημάτων, μπήκε και η Αθήνα στον χάρτη των πόλεων που παραχωρούν για συγκεκριμένο διάστημα τα ακίνητα χωρίς ενοίκιο.
Στην Ελλάδα συνήθως η περίοδος χάριτος είναι γύρω στους τρεις μήνες, μια παροχή που μεταφράζεται σε έκπτωση 2%, η οποία ωστόσο έρχεται να προστεθεί στη μείωση των ενοικίων την τελευταία πενταετία σε ποσοστό από 20% έως και 50%, ακόμη και στις ακριβότερες «βιτρίνες» της Αθήνας.
Σύμφωνα με τη Savills, από το 2007 τα ενοίκια μειώνονται σε ετήσια βάση κατά 11%, ενώ το 40% των καταστημάτων στην Αθήνα είναι άδειο. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2007 στους εμπορικούς δρόμους του κέντρου τα ενοίκια κυμαίνονταν γύρω στα 3.300 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο. Υστερα από μια εξαετία συνεχούς πτώσης τα μισθώματα βρίσκονται σήμερα στα επίπεδα των 1.500 – 1.600 ευρώ/τ.μ. τον χρόνο.
Τα οφέλη της δωρεάν ενοικίασης
Η συμφωνία δεν μπορεί να αποτυπωθεί σε επίσημα έγγραφα, αλλά πρόκειται για ένα άτυπο «συμβόλαιο» μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή οι οποίοι είναι και οι δύο κερδισμένοι.
Οι ιδιοκτήτες δηλώνουν χαμηλότερα εισοδήματα από ενοίκια, επομένως, φορολογούνται και λιγότερο. Επίσης, γλιτώνουν τα διάφορα χαράτσια που βαρύνουν το ακίνητό τους, ενώ στις περιπτώσεις που αυτό βρίσκεται σε υποβαθμισμένες περιοχές, εξασφαλίζουν τη διατήρησή του σε καλή κατάσταση. Επίσης, ο ιδιοκτήτης που δίνει το ακίνητο με συμβολικό ενοίκιο εξασφαλίζει στις περισσότερες περιπτώσεις ένα μικρό εισόδημα σχεδόν… αφορολόγητο και δεν έχει να αντιμετωπίσει «φέσια» σε ενοίκια και κοινόχρηστα, τα οποία μπορεί να είναι πολλών μηνών και να επιβαρυνθούν και με δικηγορικά – δικαστικά έξοδα.
Από την πλευρά του ο ενοικιαστής, είτε είναι επαγγελματίας είτε μισθώνει κάποια κατοικία, εξασφαλίζει φθηνή στέγη και σε αρκετές περιπτώσεις και… δωρεάν, αρκεί να πληρώνει κάποιους λογαριασμούς οι οποίοι δεν ξεπερνούν το μισό μηναίο ενοίκιο. Μεγάλος χαμένος το? κράτος, αφού δεν μπορεί να φορολογήσει ενοίκια που δεν υπάρχουν.