Η εικόνα στην αγορά ενοικίων μοιάζει ολοένα και περισσότερο με «αγώνα αντοχής» για χιλιάδες νοικοκυριά. Οι αυξήσεις καταγράφονται σε πολλές περιοχές, η αναζήτηση κατοικίας γίνεται δυσκολότερη, ενώ η δημόσια συζήτηση ανακυκλώνεται ανάμεσα σε επιδοτήσεις, φορολογικά κίνητρα και περιορισμούς, χωρίς να είναι σαφές αν υπάρχει σχέδιο με ορίζοντα και συνέπεια. Μέσα σε αυτό το σκηνικό, νέα έρευνα της διαΝΕΟσις σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ επιχειρεί να χαρτογραφήσει τις αιτίες της κρίσης και να προτείνει παρεμβάσεις, φέρνοντας ξανά στο τραπέζι ακόμη και την ιδέα ενός πλαισίου ελέγχου των ενοικίων – όχι ως γενικό «πλαφόν», αλλά ως μηχανισμό ανάσχεσης ακραίων αυξήσεων.

Η μελέτη, με συντονιστή τον γενικό διευθυντή του ΙΟΒΕ και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, απορρίπτει την άποψη ότι πρόκειται για συγκυριακή διόρθωση της αγοράς. Αντίθετα, υποστηρίζει ότι η σημερινή ένταση είναι το αποτέλεσμα πολλών ετών συσσώρευσης: ανεπαρκής προσφορά κατοικιών προς μίσθωση, ισχυρή ζήτηση σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, έξαρση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε γειτονιές που «αδειάζουν» από μακροχρόνιους ενοικιαστές, αλλά και μια διαχρονική πολιτική έμφαση στην ιδιοκατοίκηση που άφησε την ενοικίαση με λιγότερα θεσμικά εργαλεία. Το αποτέλεσμα, κατά τη μελέτη, είναι ότι το κόστος στέγασης «τρώει» όλο και μεγαλύτερο κομμάτι του εισοδήματος.

Στους αριθμούς, η Ελλάδα εμφανίζεται με τη μεγαλύτερη επιβάρυνση στην Ευρώπη: οι δαπάνες στέγασης αντιστοιχούν κατά μέσο όρο στο 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, όταν ο μέσος όρος της Ε.Ε. είναι 19,2%. Τα ποσοστά αυτά δεν σημαίνουν απλώς οικονομική δυσκολία, αλλά και περιορισμό επιλογών: καθυστέρηση στη δημιουργία νέων νοικοκυριών, αναβολή μετακίνησης για εργασία, πίεση σε φοιτητές και χαμηλότερα εισοδήματα. Και όμως, παρά τους δείκτες, η αποτελεσματικότητα των μέχρι τώρα μέτρων παραμένει αντικείμενο συζήτησης: πόσο πραγματικά «ανακουφίζουν» και πόσο απλώς ακολουθούν την άνοδο;

Σε αυτό το πλαίσιο, η πρόταση για έλεγχο ενοικίων παρουσιάζεται ως στοχευμένη παρέμβαση. Η λογική είναι να μη μετατραπεί σε οριζόντιο κανόνα που μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη μικρότερη προσφορά, αλλά να ενεργοποιείται σε «θερμές» περιοχές και να περιορίζει ακραίες αυξήσεις. Ωστόσο, το κρίσιμο ερώτημα που ανακύπτει είναι το πώς θα ορίζονται αυτές οι περιοχές, με ποια δεδομένα και με ποια ρήτρα λήξης. Χωρίς σαφείς προϋποθέσεις, ένας τέτοιος μηχανισμός κινδυνεύει είτε να μην εφαρμοστεί ποτέ είτε να δημιουργήσει νέα παράθυρα και στρεβλώσεις.

Η έρευνα δίνει κεντρική θέση στη δημιουργία Ταμείου Ασφάλισης Εκμισθώσεων, που θα απορροφά κινδύνους για ιδιοκτήτες, όπως απλήρωτα μισθώματα, ζημιές ή δικαστικά κόστη. Η χρηματοδότηση μέσω του φόρου εισοδήματος από ενοίκια εμφανίζεται ως τρόπος να μειωθεί το ρίσκο και να αυξηθεί η διάθεση για μακροχρόνιες μισθώσεις. Παραμένει, όμως, το ερώτημα της εφαρμογής: ποιος θα το διαχειρίζεται, πόσο γρήγορα θα αποζημιώνει και πώς θα αποτρέπονται καταχρήσεις – ζητήματα που συχνά κρίνουν την επιτυχία τέτοιων εργαλείων.

Στο ίδιο πνεύμα, η μελέτη επισημαίνει ότι τα επιδόματα στέγασης δεν «πιάνουν» πάντα τον στόχο, επειδή δεν συνδέονται επαρκώς με το πραγματικό κόστος. Προτείνεται σύνδεση με το ποσοστό εισοδήματος που πηγαίνει στο ενοίκιο και πιο αντικειμενικά τεκμήρια. Όμως και εδώ τίθεται θέμα ισορροπίας: η στήριξη, αν δεν συνοδευτεί από αύξηση της προσφοράς, μπορεί να καταλήξει να τροφοδοτεί έμμεσα υψηλότερες τιμές.

Η ενεργοποίηση κενών κατοικιών προτείνεται μέσω επιδότησης ανακαινίσεων, αλλά με ανώτατα όρια ενοικίων και ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης, ώστε η δημόσια ενίσχυση να επιστρέφει ως προσιτή κατοικία. Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις προτείνονται γεωγραφικά στοχευμένες ρυθμίσεις, ενώ για τη Χρυσή Βίζα τίθεται πρόταση περαιτέρω περιορισμού ή και πλήρους αποσύνδεσης από την αγορά κατοικίας.

Το συμπέρασμα της έρευνας είναι ότι η κρίση δεν αντιμετωπίζεται με αποσπασματικά μέτρα, αλλά με ένα συνεκτικό πλαίσιο κοινωνικής στέγασης και πολιτικές που κινούν ταυτόχρονα τη ζήτηση και την προσφορά. Το ζητούμενο, τελικά, δεν είναι μόνο η λίστα προτάσεων, αλλά η ικανότητα του κράτους να τις υλοποιήσει με κανόνες, δεδομένα και συνέπεια – στοιχεία που μέχρι σήμερα συχνά απουσιάζουν από τη συζήτηση για τη στέγη.