Μείωση που μπορεί να ανέλθει ακόμα και σε έως 60%, συγκριτικά με τις τιμές που ίσχυαν πριν από την οικονομική κρίση, μπορεί να εξασφαλίσει σήμερα ένας ενδιαφερόμενος αγοραστής ιδιωτικού νησιού. Αυτό αναφέρουν στην «Κ» μεσίτες που παρακολουθούν στενά τη συγκεκριμένη αγορά, τονίζοντας ότι η οικονομική κρίση και η αύξηση της φορολογίας έχουν οδηγήσει αρκετούς πωλητές-ιδιοκτήτες στη σημαντική μείωση των απαιτήσεών τους, κατά τουλάχιστον 30%. Το ποσοστό αυτό μπορεί ακόμα και να διπλασιαστεί έπειτα από τις σχετικές διαπραγματεύσεις, προκειμένου να εξασφαλιστεί η επιτυχής ολοκλήρωση μιας συναλλαγής. Αλλωστε, οι πωλητές είναι κατά κανόνα κληρονόμοι των εν λόγω ιδιοκτησιών, χωρίς την οικονομική επιφάνεια που ίσως θα περίμενε κανείς.
Οπως αναφέρει στην «Κ» ο κ. Νίκος Φρεζάδος, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Athens Property Real Estate, που διαθέτει τρία ιδιωτικά νησιά προς πώληση στην ευρύτερη περιοχή του Αργοσαρωνικού (πλησίον Πόρου και Σπετσών), «προτού ξεσπάσει η οικονομική κρίση το 2010, τα περισσότερα ιδιωτικά νησιά πωλούνταν σε τιμές πλησίον της αντικειμενικής τους τιμής. Σήμερα, αυτό έχει διαφοροποιηθεί άρδην, καθώς νησιά που στο παρελθόν μπορεί να κόστιζαν και 70 εκατ. ευρώ, σήμερα δύσκολα θα βρουν αγοραστή σε τιμή μεγαλύτερη των 10-15 εκατ. ευρώ». Κατά τον κ. Φρεζάδο, η εξέλιξη αυτή έχει διττή ανάγνωση. Η θετική πλευρά κάνει λόγο για εξαιρετικά ανταγωνιστικές αποτιμήσεις έναντι των άλλων νησιών που πωλούνται διεθνώς. Η αρνητική αφορά τα πραγματικά αίτια της μείωσης των τιμών, που δεν είναι άλλα από τα σοβαρά προβλήματα δόμησης που παρουσιάζει η πλειονότητα των νησιών που διατίθενται προς πώληση σήμερα.
Ωστόσο, παρά τη σημαντική αυτή πτώση, οι συναλλαγές τέτοιων ακινήτων παραμένουν μετρημένες στα δάχτυλα του ενός χεριού. Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2013 μέχρι σήμερα και παρά τα όσα ακούγονται κατά καιρούς, δεν έχει επιβεβαιωθεί κάποια νέα αγοραπωλησία ιδιωτικού νησιού. Ακόμα και οι συναλλαγές του 2013, με πιο προβεβλημένες την πώληση της Οξειάς στον τέως εμίρη του Κατάρ ή του Σκορπιού στην Εκατερίνα Ριμπολόβλεβα, κόρη του ομώνυμου Ρώσου μεγιστάνα, έγιναν με σημαντική έκπτωση. Σύμφωνα με πληροφορίες, το τελικό τίμημα για το άλλοτε νησί του Αριστοτέλη Ωνάση (περιλαμβάνει και το γειτονικό νησάκι Σπάρτη, το οποίο χρησιμοποιείται για την τροφοδότηση του Σκορπιού με ρεύμα) ανήλθε σε 117 εκατ. ευρώ, όταν μόλις το 2008 φημολογείται ότι είχε κατατεθεί προσφορά που ξεπερνούσε τα 200 εκατ. ευρώ, η οποία και είχε απορριφθεί από την Αθηνά Ωνάση. Αντίστοιχα, η ζητούμενη τιμή για την Οξειά, που βρίσκεται στο σύμπλεγμα των Εχινάδων Νήσων, δεν είχε ξεπεράσει τα 5 εκατ. ευρώ, από 7 εκατ. ευρώ αρχικά.
Δυσβάστακτο κόστος
Το βέβαιο είναι ότι η προσφορά είναι σημαντική, καθώς τα τελευταία χρόνια έχει πολλαπλασιαστεί η διάθεση προς πώληση ιδιωτικών νησιών. Υπολογίζεται ότι σήμερα πωλούνται πάνω από 40 ιδιωτικά νησιά στην ελληνική επικράτεια. Ο λόγος είναι η επιβολή του ΕΝΦΙΑ, που έχει πολλαπλασιάσει το κόστος κατοχής τέτοιων ακινήτων, δεδομένου ότι η πλειονότητα των εν λόγω ακινήτων αφορά σε εκατοντάδες ή ακόμα και χιλιάδες στρέμματα.
Το μεγαλύτερο ιδιωτικό νησί προς πώληση είναι ο Πεταλάς, που βρίσκεται στο σύμπλεγμα των Εχινάδων Νήσων στο Ιόνιο Πέλαγος. Πρόκειται για νησί 5.400 στρεμμάτων, με τιμή πώλησης περίπου 40 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με το μεσιτικό γραφείο που προωθεί την πώλησή του, ο Πεταλάς θεωρείται ιδανικό νησί για την ανάπτυξη ενός πολυτελούς τουριστικού θερέτρου. Προς πώληση είναι και η νήσος Σοφία, επίσης στις Εχινάδες, αντί ποσού της τάξεως των 5 εκατ. ευρώ. Στις Κυκλάδες, σε απόσταση δύο χιλιομέτρων από την Πάρο, πωλείται το Παντερονήσι, έκτασης πλησίον των 500 στρεμμάτων, με το κόστος να ανέρχεται σε 6 εκατ. ευρώ.
Ενδιαφέρον για τουριστική αξιοποίηση με πολυτελείς μονάδες
Σημαντική εξέλιξη στην αγορά των ιδιωτικών νησιών θεωρείται πλέον η διαφοροποίηση του αγοραστικού κοινού τους. «Μέχρι πρόσφατα, το μεγαλύτερο μέρος των ενδιαφερόμενων αγοραστών ήταν ιδιώτες που επιθυμούσαν να δημιουργήσουν τον δικό τους ιδιωτικό παράδεισο. Αυτό πλέον έχει αλλάξει, καθώς διαπιστώνουμε ότι οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές είναι επενδυτικοί/τουριστικοί όμιλοι που ενδιαφέρονται να αναπτύξουν παραθεριστικά θέρετρα υψηλής πολυτέλειας και αποκλειστικότητας», τονίζει στην «Κ» ο κ. Μάικ Βασιλείου, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου Ktimatiki Corfac International Real Estate. Σύμφωνα με τον ίδιο, το μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον για την ανάπτυξη τουριστικών/ξενοδοχειακών υποδομών στην Ελλάδα έχει στραφεί και προς την κατεύθυνση των ιδιωτικών νησιών, που δύνανται να προσφέρουν ένα πολυτελέστερο προϊόν, λόγω της απομόνωσης που εξασφαλίζουν στους πιθανούς επισκέπτες τους.
Στο πλαίσιο αυτό, μεγάλο ενδιαφέρον παρουσιάζουν παραθαλάσσιες εκτάσεις της ενδοχώρας, κατάλληλες για την ανάπτυξη θερέτρων, που όμως πρέπει να βρίσκονται και σε κοντινή απόσταση με κάποιο πωλούμενο ιδιωτικό νησί, στο οποίο να μπορούν να κατασκευαστούν π.χ. πολυτελείς βίλες. Εναλλακτικά, ζητούνται μεγάλης επιφάνειας νησιά, όπου θα είναι εφικτή η ανέγερση τουριστικών υποδομών.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση το τελευταίο χωροταξικό σχέδιο για τον τουρισμό, εισάγεται μια σειρά περιορισμών και κανόνων, που διέπει την ανάπτυξη επί των ακατοίκητων νησιών. Ειδικότερα, σε τέτοια ακίνητα, η κάλυψη των τουριστικών εγκαταστάσεων δεν μπορεί να ξεπερνά το 3% της συνολικής έκτασης του νησιού. Ταυτόχρονα, απαγορεύεται η τουριστική αξιοποίηση σε νησιά επιφάνειας μικρότερης των 500 στρεμμάτων. Συγκεκριμένα, για έκταση από 500 έως 2.000 στρέμματα επιτρέπεται συντελεστής δόμησης 0,05 και για έκταση από 2.000 έως 4.000 στρέμματα ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 0,03. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, οι παραπάνω ρυθμίσεις είναι και ο βασικός λόγος που έχει τονωθεί σημαντικά το επενδυτικό ενδιαφέρον για ιδιωτικά νησιά.
Εθνική ασφάλεια
Από την άλλη πλευρά, έχουν διατηρηθεί τα δεκάδες έγγραφα και πιστοποιητικά που θα πρέπει να συνοδεύουν κάθε σχετική επένδυση. Μεταξύ άλλων, για την πώληση κάθε νησιού, πρέπει να υπάρχει γνωμάτευση της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας ότι δεν διαθέτει αρχαία, όπως επίσης και της Δασικής Υπηρεσίας ότι δεν έχει δασικό χαρακτήρα. Αντίστοιχα, χρειάζεται βεβαίωση από το υπ. Εθνικής Αμυνας και το υπ. Ναυτιλίας (μέσω του Πολεμικού Ναυτικού) ότι το υπό αγορά νησί δεν υπόκειται σε δεσμεύσεις για λόγους εθνικής ασφάλειας. Εκ των πραγμάτων, δυσκολίες μεταβίβασης αντιμετωπίζουν τα ιδιωτικά νησιά που βρίσκονται κοντά στην Τουρκία. Σημαντικές είναι και οι δυσκολίες αρκετών νησιών στο σύμπλεγμα των Εχινάδων Νήσων στο Ιόνιο. Η περιοχή έχει ενταχθεί στο πρόγραμμα της Ευρωπαϊκής Ενωσης Νatura 2000, βάσει του οποίου αρκετά σημεία τους προστατεύονται και δεν επιτρέπεται καμία παρέμβαση. Σημειωτέον ότι όλα τα εν λόγω πιστοποιητικά μπορεί να απαιτήσουν έως και 12 μήνες προκειμένου να εκδοθούν.
Δαιδαλώδεις γραφειοκρατικές διαδικασίες για να ολοκληρωθούν οι συμφωνίες
Η απουσία κάποιας επένδυσης στα ιδιωτικά νησιά που άλλαξαν χέρια τα τελευταία χρόνια είναι ένας από τους λόγους που εξηγούν την «ανομβρία» συναλλαγών από το 2013 και μετά. Οπως τονίζουν φορείς της αγοράς ακινήτων, η ασάφεια σχετικά με το τι επιτρέπεται να ανοικοδομηθεί και τι όχι σε κάθε νησί, αλλά και τα περίπου 30 έγγραφα και πιστοποιητικά που απαιτούνται λειτουργούν ως ισχυρός ανασταλτικός παράγοντας στην ολοκλήρωση νέων συμφωνιών.
Η Οξειά
Σε πολλές περιπτώσεις, δυσεπίλυτα είναι και τα πολεοδομικά εμπόδια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση της Οξειάς, που πωλήθηκε στη βασιλική οικογένεια του Κατάρ ως ιδανική για επενδύσεις τουριστικών και πολιτιστικών υποδομών ευρείας κλίμακας (γινόταν λόγος για επενδυτικό πρόγραμμα της τάξεως των 300 εκατ. ευρώ). Το νησί, όπως και όλο το σύμπλεγμα των Εχινάδων (βρίσκεται έναντι του Αστακού της Αιτωλοακαρνανίας), έχει ενταχθεί στο καθεστώς προστασίας Natura 2000, κάτι που σημαίνει ότι το μόνο που επιτρέπεται να οικοδομηθεί είναι κατοικίες αγροτικού χαρακτήρα έως 80 τ.μ. Ωστόσο, στην περίπτωση της Οξειάς, των 4.220 στρεμμάτων και μετά την ψήφιση του νέου χωροταξικού σχεδίου για τον τουρισμό, υπάρχει η αισιοδοξία ότι είναι εφικτή η ανέγερση κτισμάτων της τάξεως των 80.000 τ.μ., εφόσον επιτευχθούν η ένταξη του έργου στο καθεστώς αδειοδότησης των στρατηγικών επενδύσεων, η εκπόνηση Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ) και εν συνεχεία η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Βάσει της μέχρι σήμερα εμπειρίας, τα παραπάνω είναι πιθανό να απαιτήσουν ακόμα και 10 χρόνια έως ότου υλοποιηθούν.
Ο Σκορπιός
Πιο εύκολη φαντάζει η περίπτωση της ανάπλασης και ανάπτυξης του Σκορπιού, απέναντι από τη Λευκάδα. Εκεί δρομολογείται η ανάπτυξη πάνω από 20 πολυτελών κατοικιών επιφάνειας από 500 τ.μ. έως 1.200 τ.μ., σε συνδυασμό και με τις σχετικές συμπληρωματικές χρήσεις, όπως εστιατόρια, σπα και αθλητικές εγκαταστάσεις. Πρόκειται για επένδυση της τάξεως των 100 εκατ. ευρώ, η οποία σύντομα αναμένεται να περάσει το «κατώφλι» της διυπουργικής επιτροπής στρατηγικών επενδύσεων, που εξετάζει την ένταξη επενδυτικών σχεδίων στον νόμο περί «fast track». Επένδυση 80 εκατ. ευρώ επιχειρούν να πραγματοποιήσουν ήδη από τα τέλη της δεκαετίας του ’90 στο νησάκι του Αλατά στη Μαγνησία (νότιο Πήλιο) οι επενδυτές της United Five Development. Το πρόβλημα έγκειται στο ότι το νησί είναι οριακά κάτω από τα 500 στρέμματα (493 στρέμματα), που είναι το ελάχιστο απαιτούμενο όριο για την ανάπτυξη τουριστικών υποδομών. Πρόσφατα, δημοτικοί φορείς της περιοχής ζήτησαν τη συνδρομή της κυβέρνησης, προκειμένου να γίνει επαναχάραξη του νησιού και να ξεπεραστεί το πρόβλημα.
Κέντρο γιόγκα
Πάντως, το τελευταίο διάστημα και λόγω των δυσκολιών πολεοδόμησης των ιδιωτικών νησιών, ορισμένοι από τους ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων, τα οποία έχουν ήδη κάποια έτοιμα κτίσματα, συνήθως μικρής επιφάνειας, σπεύδουν να τα ανακατασκευάσουν και να τα αξιοποιήσουν τουριστικά, μέσω της ενοικίασής τους ως καταλυμάτων, ασφαλώς για ανθρώπους υψηλών εισοδημάτων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Αργυρόνησος, που βρίσκεται στον νομό Μαγνησίας (απέναντι από την Εύβοια) και η οποία διαθέτει δυνατότητα φιλοξενίας μέχρι 10 ατόμων. Το νησί ανήκει πάνω από μισό αιώνα στην οικογένεια Κρίστι (Christie), που κατάγεται από τη Νότια Αφρική. Τα τελευταία χρόνια έχει αξιοποιηθεί τουριστικά ως προορισμός των απανταχού οπαδών της γιόγκα, ενώ για την κάλυψη των αναγκών ρευματοδότησης και υδροδότησης χρησιμοποιούνται, μεταξύ άλλων, ηλιακή ενέργεια και συλλέκτες βρόχινου νερού.
Οι Φλέβες
Νησιά που δύνανται να αξιοποιηθούν τουριστικά διαθέτει (και μάλιστα εκατοντάδες) και το Δημόσιο. Οι Φλέβες είναι ένα από αυτά και σύμφωνα με πληροφορίες, ο σχετικός σχεδιασμός έχει προχωρήσει ώστε σύντομα να ξεκινήσει διαγωνισμός για τη μακροχρόνια εκμίσθωση του νησιού, που βρίσκεται απέναντι από τον Αστέρα Βουλιαγμένης, με παραχώρηση εκμετάλλευσης.
Ο Πάτροκλος
Επίσης στον Σαρωνικό, απέναντι από το Σούνιο, το ιδιωτικό νησί Πάτροκλος θα μπορούσε να αποτελέσει σημαντική επιλογή για τουριστικές επενδύσεις. Ωστόσο, με σχετικές υπουργικές αποφάσεις και λόγω του αρχαιολογικού του χαρακτήρα, έχει απαγορευτεί κάθε είδους συναλλαγή. Ετσι, οι ιδιοκτήτες του έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη και διεκδικούν αποζημίωση.
Η Δοκός
Επενδυτικό στόχο είχε αποτελέσει στο παρελθόν και η νήσος Δοκός, απέναντι από την Υδρα. Μάλιστα, είχε εξεταστεί σοβαρά η απόκτηση του νησιού από έναν μεγάλο κυπριακό τουριστικό όμιλο. Το σχέδιο όμως ναυάγησε εξαιτίας των σημαντικών προβλημάτων δόμησης της Δοκού, κυρίως λόγω των σημαντικών αρχαιολογικών της ευρημάτων.