Της Ελπινίκης Πρατσινάκη *
Ελληνικό Κτηματολόγιο, το όραμα που έγινε εφιάλτης. Η δημιουργία του Ελληνικού Κτηματολογίου είναι μία κατάκτηση και επιτρέπει στους μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους, δικαστικούς επιμελητές, κτηματολογικούς δικαστές, υπαλλήλους Κτηματολογικών Γραφείων να εντοπίζουν γρήγορα το ακίνητο, να ελέγχουν ιδιοκτήτες, τίτλους, δικαιώματα και κάποιες φορές και την ιστορία του ακινήτου, ποιά έκταση είναι δάσος, αιγιαλός, δημόσιος δρόμος, αρχαιολογικός χώρος, ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου. Το όραμα ήταν να δημιουργηθεί η μοναδική αξιόπιστη βάση δεδομένων για τα ακίνητα όλων των ελλήνων πολιτών και να διευκολύνονται οι συναλλαγές.
Η υλοποίησή του όμως είναι μακριά από το όραμα:
Πρώτον (1).Η κτηματογράφηση έγινε και γίνεται πολύ γρήγορα, χωρίς να διασταυρώνονται οι αρχικές καταχωρήσεις με τα δεδομένα των Υποθηκοφυλακείων, της ΑΑΔΕ, με την πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Η επίσπευση στην κτηματογράφηση μίας χώρας στην οποία δεν υπήρχε ουσιαστικά έλεγχος πολεοδομίας, που τα συμβόλαια συντάσσονταν χωρίς τοπογραφικό ή κατόψεις σφραγισμένες από την πολεοδομία, η γρήγορη κτηματογράφηση μόνο σε ένα αποτέλεσμα μπορούσε να οδηγήσει: να δημιουργηθεί μια βάση δεδομένων μη αξιόπιστη. Ακόμη χειρότερα, η αποτύπωση στο χάρτη του Ελληνικού Κτηματολογίου έγινε πρόχειρα: σε ολόκληρες περιοχές εκτός σχεδίου, έχουν μετατεθεί τα όρια των αγρών 10, 20, 30 μέτρα πιο πέρα, με αποτέλεσμα το σπίτι του γείτονα να φαίνεται να «πατάει» εν μέρει στο δικό μου χωράφι και το δικό μου σπίτι να φαίνεται να «πατάει» στο χωράφι του επόμενου γείτονα, το δε τελευταίο χωράφι να φαίνεται κάτω από τη θάλασσα, λίμνη ή ποτάμι ή μέσα σε όρια Εθνικών Δρυμών π.χ. στο Αγιο Πνεύμα Σερρών και στο Φοίνικα Θεσσαλονίκης.
Δεύτερον (2). Επιπλέον, η ώρα των μνημονίων σήμανε την ώρα της φορολόγησης των πραγματικών τετραγωνικών μέτρων που έχουν κτιστεί στη χώρα. Εκδόθηκε ο νόμος για τα αυθαίρετα: μηχανικοί, συμβολαιογράφοι, δικηγόροι, δικαστικοί επιμελητές αναφέρουν υποχρεωτικά στα έγγραφά τους, αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και ότι τακτοποιήθηκαν. Ενώ υποχρεούμαστε να καταγράψουμε την πραγματική κατάσταση, η διόρθωση των λανθασμένων εγγραφών του Ελληνικού Κτηματολογίου ώστε να καταχωρηθεί η πράξη μας, είναι πολλές φορές είτε αδύνατη είτε δαπανηρή και χρονοβόρα. Ένα παράδειγμα: ο καθορισμός ποσοστών συγκυριότητας όταν κατά την κτηματογράφηση ο υπάλληλος που ανέλαβε την καταχώρηση μιας οικοδομής στο κτηματολόγιο στρογγύλεψε, αυθαίρετα, όλα τα ποσοστά προς τα πάνω ή προς τα κάτω. Η δαπάνη της διόρθωσης βαρύνει τον πολίτη.
Τρίτον (3). Προστίθεται στα παραπάνω ότι, ο νόμος επιφόρτισε τους Προϊστάμενους των Κτηματολογικών Γραφείων με ένα βαρύ καθήκον: τον έλεγχο νομιμότητας. Επίσης προβλέπει ότι σε κάθε Κτηματολογικό Γραφείο θα λειτουργεί Νομική Υπηρεσία (ν.4512/2018) ώστε να μην απορρίπτονται συμβόλαια, σχέδια, δικαστικές αποφάσεις αυθαίρετα. Νομική Υπηρεσία, αν είμαι πληροφορημένη σωστά, υπάρχει μόνο στο Κτηματολογικό Γραφείο της Αθήνας. Σε όλα τα άλλα, εργαζόμενοι και πολίτες, έχουν αφεθεί στην τύχη τους: αν ο/η Προϊστάμενος έχει επίγνωση του καθήκοντος του δηλαδή έχει παιδεία και νομική μόρφωση, το Κτηματολογικό Γραφείο λειτουργεί. Αν ο Προϊστάμενος δεν έχει επίγνωση του καθήκοντος ή αν δεν υπάρχει καν διορισμένος Προϊστάμενος και ασκεί καθήκοντά προσωρινού προϊστάμενου, συμβολαιογράφος, αποφασίζουν οι υπάλληλοι. Στη συντριπτική τους πλειοψηφία είναι παλιοί υπάλληλοι υποθηκοφυλακείων, με εμπειρικές γνώσεις, μη νομικοί, οι οποίοι εν μια νυκτί μετατράπηκαν σε ελεγκτές νομιμότητας. Κάποιοι από αυτούς τιμούν το επάγγελμά τους. Κάποιοι αντίθετα συμπεριφέρονται σε πολίτες και επαγγελματίες προσβλητικά και απορρίπτουν αυθαίρετα ό,τι δεν αντιλαμβάνονται ή δεν γνωρίζουν. Καλούμαστε μηχανικοί, δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, δικαστικοί επιμελητές και κτηματολογικοί δικαστές να συντάσσουμε έγγραφα όχι με βάση το νόμο και το συμφέρον του πολίτη αλλά με βάση τις απόψεις ενός μη νομικού υπαλλήλου. Σε κάποιες περιπτώσεις ο πολίτης παραιτείται από τη διόρθωση, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται ακίνητα εκτός συναλλαγής, δηλαδή δεν μπορούν ούτε να μεταβιβαστούν ούτε να κληρονομηθούν. Στις μικρές πόλεις η κατάσταση είναι καλύτερη από ό,τι στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η κατάσταση μπορεί να γίνει εφιαλτική: συμβόλαια απορρίπτονται κατά το δοκούν και ο έλληνας πολίτης πρέπει να πάει 2 και 3 φορές στο συμβολαιογράφο, να υπογράφει την ίδια πράξη ξανά και ξανά, μέχρι να γίνει κατανοητή από τον υπάλληλο και να την καταχωρίσει.
Τέταρτον (4). Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δεν έχει οργανώσει επιμορφωτικά σεμινάρια που να αξίζουν τον τίτλο «σεμινάριο», ούτε για τους υπαλλήλους του, ούτε για τους επαγγελματίες. Βαδίζουμε όλοι στα τυφλά, ψηλαφώντας.
Πολύ περισσότερο, δεν πραγματοποιήθηκαν κοινά σεμινάρια μηχανικών, δικηγόρων, συμβολαιογράφων, δικαστικών επιμελητών, δικαστών και Προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων, ώστε να γνωρίσει ο ένας τα προβλήματα του άλλου. Μαζί θα λύσουμε τα προβλήματα.
Πέμπτον (5). Δεν υπάρχει ομοιομορφία στην εφαρμογή του Δικαίου. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δεν δημιούργησε Νομική Υπηρεσία σε κάθε Κτηματολογικό Γραφείο, ώστε να εφαρμόζεται μία ενιαία νομική άποψη σε ολόκληρη τη χώρα με συντονισμό από τη Νομική Διεύθυνση που εδρεύει στην Αθήνα. Και θα έπρεπε να διώκονται πειθαρχικά οι υπάλληλοι που αρνούνται να εφαρμόσουν την οδηγία που δίνεται από τη Νομική Διεύθυνση. Ο/Η κάθε Προϊστάμενος έχει δική του άποψη: ακίνητο με τα χαρακτηριστικά Α πωλείται εύκολα π.χ. στην Κρήτη, ενώ παρόμοιο ακίνητο δεν πωλείται στο Λαγκαδά Θεσσαλονίκης διότι ο/η προϊστάμενος αρνείται να καταχωρήσει το συμβόλαιο/δικαστική απόφαση/αγωγή στο Κτηματολόγιο.
Εκτο (6). Το Ελληνικό Κτηματολόγιο είναι υποστελεχωμένο. Όταν υποβάλλουμε ερωτήματα ουδέποτε απαντώνται γραπτά και πάντα με καθυστέρηση μηνών. Όταν λάβουμε την απάντηση ή ο πελάτης ή έχει παραιτηθεί ή έχουμε ξεχάσει την ερώτηση.
Στις μεγάλες πόλεις χρειάζεται πάνω από ένα χρόνο για να περάσει η πράξη από έλεγχο και να εκδώσουν πιστοποιητικό. Μέχρι τότε το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί με ασφάλεια. Όταν δε μετά από 10 μήνες μας καλούν να διορθώσουμε κάτι στο συμβόλαιο και να έρθει ο πελάτης να ξαναϋπογράψει, ενδέχεται ο πελάτης να είναι σε άλλη χώρα ή να μην είναι πια εν ζωή. Σε κάποια Κτηματολογικά Γραφεία η αναμονή αρχίζει στις 5 η ώρα το πρωΐ για να έχουν ελπίδα να καταχωριστεί η πράξη τους. Και φυσικά υπάρχει το ανάλογο εμπόριο, με ανθρώπους που πληρώνονται για να πιάσουν σειρά.
Εβδομο (7). Η ηλεκτρονική καταχώριση πράξεων είναι ακόμη σε πρωτόγονο στάδιο. Ο έλληνας πολίτης καταβάλλει ηλεκτρονικά τα δικαιώματα του Ελληνικού Κτηματολογίου, αν όμως ο Προϊστάμενος απορρίψει την πράξη και πρέπει να ξαναϋποβληθεί, τα χρήματα που έδωσε δεν συμψηφίζονται, δεν υπάρχει τρόπος, καταβάλλει ξανά το ίδιο ποσό και τα χρήματα που κατέβαλλε αρχικά του επιστρέφονται μετά από περίπου 6 μήνες.
Ογδοο (8). Οι νόμοι και οι εγκύκλιοι που μας αποστέλλονται είναι συχνά προχειρογραμμένοι, δημιουργούν σύγχυση, εκδίδονται νέες εγκύκλιοι για να ερμηνευτούν ο προηγούμενες και δημιουργούν περισσότερα προβλήματα από αυτά που λύνουν.
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο ξεκίνησε ως ένα πολύ φιλόδοξο έργο αλλά δεν έλαβε υπόψιν του, την ελληνική πραγματικότητα στο χώρο των ακινήτων, δε προέβλεψε κυρίως τη διόρθωση των λαθών με ένα δόκιμο, σύννομο και φιλικό προς τον πολίτη τρόπο. Η μόνη λύση προς τα εμπρός είναι η συνεργασία μεταξύ των εμπλεκόμενων μηχανικών δικηγόρων, συμβολαιογράφων, δικαστικών επιμελητών, δικαστών και Προϊσταμένων Κτηματολογικών Γραφείων ώστε τα λάθη να διορθωθούν.
* συμβολαιογράφος