Η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε μία από τις σημαντικότερες κοινωνικές και οικονομικές προκλήσεις της χώρας. Οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς που υπερβαίνουν τις δυνατότητες των νοικοκυριών, ενώ η προσφορά παραμένει περιορισμένη ακόμη και σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Την ίδια ώρα, η πολιτεία δυσκολεύεται να σχεδιάσει αποτελεσματικές παρεμβάσεις, καθώς απουσιάζει ένα ενιαίο και ολοκληρωμένο σύστημα καταγραφής του οικιστικού αποθέματος, της χρήσης των ακινήτων και των πραγματικών στεγαστικών αναγκών. Οι κατακερματισμένες βάσεις δεδομένων οδηγούν συχνά σε πολιτικές με περιορισμένη στόχευση και μειωμένη αποτελεσματικότητα.

Η νέα έρευνα της Blupeak Estate Analytics φωτίζει την έκταση του προβλήματος, καταγράφοντας ότι η Ελλάδα βρίσκεται τελευταία στην Ευρώπη στον ρυθμό νέας οικοδόμησης: μόλις μία νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, το χαμηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε. Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, σε συνδυασμό με την άνοδο των ενοικίων και τη μείωση του διαθέσιμου αποθέματος, δημιουργεί ασφυκτικές συνθήκες για χιλιάδες νοικοκυριά.

Την ίδια στιγμή, πάνω από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές ή υποαξιοποιημένες εξαιτίας γραφειοκρατικών, φορολογικών και τεχνικών εμποδίων. Η αγορά κινείται σε δύο ταχύτητες: από τη μία πλευρά αναπτύσσονται επενδύσεις υψηλού κόστους, ενώ από την άλλη λείπουν προσιτές επιλογές για νέους, μεσαία εισοδήματα και ενοικιαστές που βλέπουν τις δαπάνες στέγασης να αυξάνονται πολύ ταχύτερα από τους μισθούς.

Σύμφωνα με την Blupeak, τα ενοίκια στην Αθήνα έχουν αυξηθεί κατά 45% από το 2018, ενώ η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει αποσύρει σημαντικό αριθμό ακινήτων από τη μακροχρόνια αγορά. Η στεγαστική πίεση δεν περιορίζεται πλέον στις ευάλωτες ομάδες· πλήττει πλέον και τη μεσαία τάξη, η οποία δυσκολεύεται ολοένα και περισσότερο να ανταποκριθεί στο κόστος κατοικίας.

Η κρίση, ωστόσο, δεν αποτελεί αποκλειστικά ελληνικό φαινόμενο. Σε ολόκληρη την Ευρώπη η στέγαση έχει αναδειχθεί σε κομβικό κοινωνικό ζήτημα. Τα στοιχεία της Eurostat για το 2025 δείχνουν ότι οι τιμές κατοικιών στην Ε.Ε. έχουν αυξηθεί κατά 60% από το 2010, ενώ τα ενοίκια κατά 28%. Σε πολλές μεγάλες πόλεις –όπως το Δουβλίνο, η Λισαβόνα, η Βαρσοβία και το Άμστερνταμ– οι αυξήσεις ξεπερνούν το 100%.

Στην Ελλάδα, το πρόβλημα εντείνεται από τη δεκαετή περίοδο υποεπενδύσεων στην οικοδομή και την έλλειψη νέων κατοικιών. Από το 2017 έως το 2024, οι τιμές αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Κρήτη η άνοδος υπερέβη το 70%. Η προσφορά μειώθηκε περαιτέρω εξαιτίας της μεταφοράς χιλιάδων ακινήτων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή της παραμονής τους εκτός αγοράς.

Η Ελλάδα καταγράφει και μία από τις υψηλότερες επιβαρύνσεις στην Ευρώπη: ένας στους τρεις ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στέγη, ποσοστό τριπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου. Η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία επεκτείνεται πλέον σε νοικοκυριά με σταθερή επαγγελματική και οικονομική κατάσταση.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, οι κυβερνήσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν την κρίση με συνδυασμό ρυθμίσεων, επιδοτήσεων και αύξησης της κοινωνικής κατοικίας. Η Γαλλία εφαρμόζει ανώτατα όρια ενοικίων, η Γερμανία περιορίζει τις αυξήσεις μέσω του Mietpreisbremse, η Ισπανία καθορίζει πλαφόν 2,2% στις αναπροσαρμογές και χρηματοδοτεί νέες κατοικίες, ενώ η Ολλανδία και η Πορτογαλία επενδύουν σε μηχανισμούς που συνδέουν το ενοίκιο με την ποιότητα και χρηματοδοτούν νέες κατασκευές. Η Βιέννη παραμένει πρότυπο, με το 43% των κατοικιών να ανήκει σε κοινωνικό ή μη κερδοσκοπικό σύστημα.

Στην Ελλάδα, η βασικότερη δομική αδυναμία παραμένει η απουσία ενιαίου μηχανισμού καταγραφής και ανάλυσης της στεγαστικής πραγματικότητας. Τα δεδομένα βρίσκονται διασκορπισμένα ανάμεσα σε Κτηματολόγιο, Δήμους, ΑΑΔΕ και άλλες υπηρεσίες, χωρίς να παράγουν συνεκτική εικόνα. Αυτό οδηγεί σε καθυστερήσεις, υποβαθμισμένη στόχευση πολιτικών και απώλεια πόρων.