Του Νάσου Γαβαλά *
Τον Δεκέμβριο του 2023 (λιγότερο από 4 μήνες πριν) ψηφίστηκαν οι νέες αλλαγές στη φορολογία σχετικά με τη βραχυχρόνια μίσθωση. Το βασικότερο είναι ότι όσοι διαθέτουν 3 ή και περισσότερα ακίνητα, πρέπει να δημιουργήσουν εταιρείες και πλέον να ενταχθούν σε καθεστώς ΦΠΑ, να προστεθούν τέλη κλιματικής αλλαγής και τέλος παρεπιδημούντων.
Αυτή η αλλαγή δημιούργησε μία νέα ομάδα “επαγγελματιών/ επιτηδευματιών” και τους υποχρέωσε να κάνουν έναρξη επαγγέλματος, να προσλάβουν λογιστή, να υποστούν μείωση εσόδων από φόρους και τέλη, και να πληρώνουν ασφαλιστικές εισφορές. Το κράτος θέλει επιπλέον έσοδα και βρήκε τρόπο να το κάνει. Μέχρι εδώ καλά. Είμαστε πάντα υπέρ της νομιμοποίησης και της σταθερότητας στο επιχειρείν, ακόμη κι αν αυτό κοστίζει αρκετά παραπάνω.
Αφού λοιπόν χιλιάδες ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων συμμορφώθηκαν και έκαναν όλα τα παραπάνω σε ένα τόσο σύντομο διάστημα (η εφαρμογή του νόμου ίσχυσε από 1/1/2024), κάποιες φορολογικές διευκρινίσεις ήταν απαραίτητο να δοθούν.
Έτσι κι έγινε. Στις 11 Απριλίου βγήκε η διευκρινιστική εγκύκλιος Ε. 2024.2024.
Μέσα σε αυτήν όμως κρυβόταν και μία έκπληξη. Το οικονομικό επιτελείο βρήκε έναν ευφάνταστο τρόπο να αυξήσει τα έσοδα του κράτους (ή τουλάχιστον αυτή πρέπει να ήταν η αρχική σκέψη).
Και αυτός ο τρόπος ήταν απλά να αφαιρέσει ένα “δεν” από την προηγούμενη διευκρινιστική εγκύκλιο του 2019 (2141/2019).
Συγκεκριμένα στο άρθρο 11 έγραφε:
Τα “Ακίνητα” που εκμισθώνονται ή υπεκμισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν λογίζονται ως υποκατάστημα των ως άνω προσώπων.
https://aade.gr/sites/default/files/2019-07/%CE%952141_2019.pdf
Στην τελευταία διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ (Ε 2024/09-04-2024) στο άρθρο 15 αναφέρει:
Τα “Ακίνητα” που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν. 3986/2011 (Α’152), περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.
https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2024-09-04-2024
Πόση διαφορά κάνει ένα “δεν”!
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;
Ότι κάποιος που έχει ή διαχειρίζεται 3 ή και περισσότερα διάσπαρτα ακίνητα θα υποχρεωθεί σε ένα χαράτσι €600 ανά ακίνητο, πέραν του γραφείου του.
Εξισώνει με αυτόν τον τρόπο ένα πχ. υποκατάστημα hyper super-market που έχει τζίρο εκατομμυρίων και πληρώνει €600 ως τέλος επιτηδεύματος με ένα διαμερισματάκι στα Πατήσια, που κι αυτό θα πληρώσει €600.
Επιπλέον, αλλάζει κατά βούληση το πως έχει ορίσει η ίδια υπηρεσία την έννοια του τέλους επιτηδεύματος σε υποκατάστημα:
“Με τις διατάξεις του άρθρου 31 του ν. 3986/2011 δίδεται ο ορισμός του υποκαταστήματος, αποκλειστικά και μόνο για την επιβολή του τέλους επιτηδεύματος. Συγκεκριμένα, ως υποκατάστημα νοείται κάθε επαγγελματική εγκατάσταση του επιτηδευματία στην ημεδαπή, εκτός της έδρας της επιχείρησης, στην οποία ενεργείται παραγωγική ή συναλλακτική δραστηριότητα.
Επομένως, αν σε επαγγελματική εγκατάσταση που διατηρούν οι επιχειρήσεις δεν ασκείται καμία παραγωγική ή συναλλακτική δραστηριότητα (πώληση προϊόντων, λήψη παραγγελιών), ζήτημα που ως πραγματικό ανάγεται στην αρμοδιότητα της εκάστοτε ελεγκτικής αρχής, τότε δεν υφίσταται για αυτές υποχρέωση καταβολής τέλους επιτηδεύματος.
https://www.taxheaven.gr/news/44962/telos-epithdeymatos-egxeiridio-erwtapanthsewn-apo-thn-aade
Πλέον δηλαδή θεωρούν ότι σε κάθε διαμέρισμα της βραχυχρόνιας μίσθωσης -που απαγορεύεται κάθε άλλη υπηρεσία πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων- υπάρχει πώληση προϊόντων ή λήψη παραγγελιών.
Τέλος, ας δούμε τι θα σημαίνει αυτό στην οικονομική πράξη για κάποιον που από 1/1/2024 υποχρεώθηκε να δημιουργήσει εταιρεία και μαζί με τα δικά του, διαχειρίζεται και κάποια άλλα ακίνητα, συνολικά 10 διαμερίσματα. Όπως ισχύει για κάθε άλλη επιχείρηση στην Ελλάδα, έσοδα – έξοδα = κέρδος με φορολόγηση 22% επί αυτών των κερδών.
Για χάρη του παραδείγματος, ας υποθέσουμε ότι ο τζίρος αυτών των διαμερισμάτων είναι (€1.000Χ10Χ12)= €120.000. Και ας υποθέσουμε ότι αυτή η επιχείρηση έχει ένα υγιές κέρδος προ φόρων 10%, άρα €12.000. Με 22% θα έπρεπε να δώσει σε καθαρό φόρο €2.640. Και πάλι για χάρη της απλότητας των αριθμών δεν συμπεριλαμβάνουμε τους έμμεσους φόρους, προκαταβολές φόρων, κτλ.
Αν εφαρμοστεί αυτή η πρόταση της ΑΑΔΕ, θα πρέπει να δώσει €2.640 ως φόρο εισοδήματος + €6.000 (€600Χ10) για τα τέλη επιτηδεύματος. Συνολικά θα πρέπει να δώσει €8.640 στις 12.000 κέρδος προ φόρων.
Άρα στην πράξη, η φορολογία μόνο για αυτού του είδους της επιχείρησης ανέρχεται στο 72% και ο εν λόγω νέος επιχειρηματίας (που αναγκάστηκε βάσει νόμου να γίνει επιτηδευματίας) θα έχει καθαρά κέρδη €3.360 το χρόνο. Υπέροχο!
Τι (μάλλον) ήθελα να πετύχουν και τι τελικά θα καταφέρουν αν δεν διορθωθεί το άρθρο 15:
Το κράτος μόνιμα αναζητά έσοδα για να θρέψει έναν ακριβό μηχανισμό. Αυτό δεν αλλάζει. Μόνο από τη βραχυχρόνια μίσθωση το 2023 -πριν την υπαγωγή σε καθεστώς ΦΠΑ και τελών- είχε έσοδα περί των €700 εκατομμυρίων. Με τα νέα μέτρα τα συνολικά έσοδα του κράτους και των δήμων, εκτιμούμε ότι θα γίνει διπλάσιο ή θα μπορούσε να ξεπεράσει και το €1,5 δις.
Θεώρησε λοιπόν ορθό, να εισπράξει περί των €30εκ – €40εκ παραπάνω. Αφού βρήκαμε την κότα με τα χρυσά αυγά, ας βγάλουμε και ένα αυγό παραπάνω….
Τι θα γίνει όμως στην πράξη αν τελικά εφαρμοστεί η έννοια του υποκαταστήματος σε κάθε διαμέρισμα;
Ο επιχειρηματίας του παραδείγματος μας θα υποχρεωθεί να κλείσει τη νεοσύστατη εταιρεία του και να απολύσει του 2-3 υπαλλήλους που απασχολούσε, και μπορεί να καταφύγει σε πιο… μαύρες λύσεις. Άρα το κράτος θα χάσει όλα τα έσοδα που θα είχε από τον κύκλο δραστηριότητας του συγκεκριμένου, και επιπλέον θα πρέπει να θρέψει με επιδόματα και τους νεο-απολυθέντες.
Μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου είτε θα καταφύγουν σε παροχή υπηρεσιών (προς τους πελάτες τους-μικροϊδιοκτήτες ακινήτων) κι όχι μίσθωσης-υπεκμίσθωσης ακινήτων, είτε θα συρρικνωθούν απολύοντας το μεγαλύτερο μέρος του προσωπικού τους, είτε θα κλείσουν.
Σε κάθε περίπτωση, το κράτος και η κοινωνία θα ζημιωθεί. Και η ζημία θα είναι μεγαλύτερη από ότι υπολογίζει, γιατί κάθε κλάδος συμπεριλαμβάνει και άλλους κλάδους. Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι μόνο τα ακίνητα (ανακαίνιση, καθαρισμός.διάφοροι επαγγελματίες), ούτε το προσωπικό που απασχολεί άμεσα. Είναι ότι το μεγαλύτερο μέρος των δαπανών των επισκεπτών που μένουν σε ένα διαμέρισμα, τα δίνει στην τοπική αγορά, ενισχύοντας έτσι όλους τους κλάδους.
Κλείνοντας, θα ήθελα να θέσω ένα πιο γενικότερο και ίσως πιο ανησυχητικό ερώτημα: Πώς μπορεί η Ελλάδα να πετύχει ουσιαστική παραγωγική ανάπτυξη, η οποία προέρχεται αποκλειστικά από τον ιδιωτικό τομέα και όχι από το Δημόσιο, όταν το κράτος έχει την τάση να εισπράττει όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα, αλλάζοντας δραστικά το πλαίσιο που επιχειρεί κάποιος με μια απλή εγκύκλιο και αφού πρώτα έχει εγκλωβίσει όσους συμμορφώθηκαν στις απαιτήσεις νέων νόμων, δίχως πριν να τους έχει επικοινωνήσει όλους τους κανόνες του παιχνιδιού;
Οι κρατικοί μηχανισμοί έχουν αποδείξει ότι η ικανότητά τους να εισπράττουν φόρους υπερτερεί κατά πολύ από την ικανότητά τους να περιορίζουν τα έξοδα.
Αυτή η νοοτροπία πρέπει να αλλάξει: Το κράτος οφείλει να λειτουργεί ως υποστηρικτής και όχι ως εμπόδιο στην ανάπτυξη του ιδιωτικού τομέα. Μόνο με συνεργασία και αμοιβαία εμπιστοσύνη μπορούμε να δημιουργήσουμε ένα ευνοϊκό περιβάλλον για την παραγωγική ανάπτυξη της χώρας μας. Δυστυχώς, με τέτοιες πρωτοβουλίες της ΑΑΔΕ, η όποια εμπιστοσύνη υπήρχε χάνεται. Και το κράτος ζημιώνεται για ακόμη μία φορά.
* Ο Νάσος Γαβαλάς είναι επιχειρηματίας και πρόεδρος του STAMA – Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων