Κυπριακό μοντέλο για τα “κόκκινα” στεγαστικά δάνεια θα ακολουθήσει η κυβέρνηση;

Σύμφωνα με πληροφορίες ο αρμόδιος για τα τραπεζικά θέματα εκ μέρους της κυβέρνησης υπουργός Επικρατείας Αλέκος Φλαμπουράρης και μικρή ομάδα κυβερνητικών στελεχών πρόκειται σύντομα να παρουσιάσουν το σχέδιο καθώς την 31η Δεκεμβρίου εκπνέει η προθεσμία ισχύος των διατάξεων του νόμου Κατσέλη που αφορούν την προστασία της πρώτης κατοικίας.

Κεντρική ιδέα της συνολικότερης κυβερνητικής παρέμβασης στο θέμα της διαχείρισης των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων είναι να προστατευτούν μεν οι ασθενέστεροι αλλά να υπάρξει και ταχεία εξυγίανση του δανειακού χαρτοφυλακίου των τραπεζών καθώς οι πιέσεις στο θέμα αυτό εκ μέρους της εποπτείας της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας είναι ιδιαίτερα έντονες.

Ας σημειωθεί πάντως ότι το κυπριακό πρόγραμμα δεν έχει εγκριθεί ακόμη από την ΕKΤ και την DG Comp ώστε να εφαρμοστεί στην Κύπρο. Μεγάλο αγκάθι θεωρείται το ύψος της αξίας του ακινήτου που θα μπορεί να εντάσσεται στην «Εστία». Η κυπριακή κυβέρνηση προτείνει τις 350.000 ευρώ, αξία όμως που θεωρείται ιδιαίτερα υψηλή και σύμφωνα με κυπριακές τραπεζικές πηγές δεν πρόκειται σε καμιά περίπτωση να γίνει αποδεκτό το ύψος της από τις ευρωπαϊκές εποπτικές αρχές.

Η κυπριακή «Εστία»

Τα βασικά σημεία του κυπριακού σχεδίου είναι:

Η τράπεζα έχει την υποχρέωση να αναδιαρθρώσει τα δάνεια που πληρούν τις προϋποθέσεις και τα κριτήρια (παρατίθενται στη συνέχεια) σε ένα ποσό το οποίο θα ισούται με το χαμηλότερο μεταξύ του υπολοίπου του δανείου κατά την ημερομηνία αναδιάρθρωσης και της αγοραίας αξίας της κύριας κατοικίας.

Το σχέδιο αφορά δάνεια που πληρούν τις πιο κάτω προϋποθέσεις:

-Είναι εξασφαλισμένα με υποθήκη κύριας κατοικίας (δηλαδή ιδιόκτητη στέγη η οποία χρησιμοποιείται ως κατοικία από τον δανειολήπτη και από μέλη της οικογένειας του δανειολήπτη).

-Κατά την 30ή Σεπτεμβρίου 2017 τουλάχιστον το 20% του υπολοίπου των συνολικών δανείων του δανειολήπτη ανά τράπεζα ήταν μη εξυπηρετούμενο για περισσότερες από 90 ημέρες.

-Η αγοραία αξία της κύριας κατοικίας δεν υπερβαίνει τις 350.000 ευρώ.

-Το συνολικό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του δανειολήπτη δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 50.000 ευρώ.

-Τα υπόλοιπα καθαρά περιουσιακά στοιχεία του νοικοκυριού, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας (δηλαδή τα περιουσιακά στοιχεία του νοικοκυριού, πέραν της κύριας κατοικίας, μείον τις τρέχουσες πιστωτικές διευκολύνσεις πέραν του δανείου που εξασφαλίζεται με την κύρια κατοικία), δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν σε τιμές αγοράς το 125% της αγοραίας αξίας της κύριας κατοικίας.

-Η αγοραία αξία της κύριας κατοικίας θα προκύπτει από τον μέσο όρο δύο εκτιμήσεων που θα πραγματοποιούνται από ανεξάρτητους εκτιμητές εντός της περιόδου υποβολής αιτήσεων, περιλαμβανομένης και μιας επιπρόσθετης περιόδου 30 ημερών μετά τη λήξη της περιόδου υποβολής αιτήσεων.

Οικονομικοί όροι

Σύμφωνα με το σχέδιο «Εστία» στην Κύπρο ισχύουν και εφαρμόζονται οι εξής όροι:

Οι δανειολήπτες που πληρούν τις προϋποθέσεις συμμετοχής θα αποπληρώνουν τα 2/3 των πληρωμών τόκου και κεφαλαίου σύμφωνα με τους όρους των αναδιαρθρωμένων δανείων. Το κράτος θα επιχορηγεί το 1/3 των πληρωμών τόκου και κεφαλαίου των αναδιαρθρωμένων δανείων των δικαιούχων δανειοληπτών.

To επιτόκιο αναδιαρθρωμένου δανείου θα είναι μεταβλητό, βασιζόμενο στο Euribor 6 μηνών πλέον περιθωρίου 2,5 ποσοστιαίων μονάδων. Το συνολικό επιτόκιο (Euribor 6 μηνών + περιθώριο) του αναδιαρθρωμένου δανείου δεν μπορεί να ξεπερνά το 3,5% αλλά ούτε και να υπολείπεται του 2,5%.

Η διάρκεια αποπληρωμής θα είναι όχι μεγαλύτερη από 25 έτη, ανάλογα με την ηλικία του δανειολήπτη.

Με το κυπριακό σχέδιο την εκτέλεση και διεύθυνση του σχεδίου αναλαμβάνει κρατικός οργανισμός ο οποίος κρίνει τις αιτήσεις ένταξης στο πρόγραμμα «Εστία», ενώ οι τράπεζες υπογράφουν μαζί του κείμενο συμφωνίας (συναντίληψης) για όλους τους παρατεθέντες όρους.

Η ελληνική εκδοχή

Η προσαρμογή του σχεδίου στα ελληνικά δεδομένα εμφανίζεται ιδιαιτέρως προβληματική καθώς όρια όπως αυτά της Κύπρου (αξία ακινήτου μέχρι 350.000 ευρώ) δεν γίνονται επ’ ουδενί δεκτά από τις τράπεζες και τον SSM (διεύθυνση εποπτείας τραπεζών της ΕΚΤ).

Σύμφωνα με τα όσα περιέχονται στο σημείωμα του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδας Γιάννη Στουρνάρα το ύψος των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων σε όλες τις ελληνικές τράπεζες ανέρχεται στα 29,2 δισ. ευρώ ενώ οι προβλέψεις που έχουν σχηματιστεί γι’ αυτά τα δάνεια ανέρχονται στο 34%. Σύμφωνα με άλλες πηγές τα κόκκινα δάνεια τα οποία έχουν ως κάλυψη ακίνητο που χρησιμοποιείται ως κατοικία ανέρχονται στις 420.000. Από τον αριθμό αυτό πρέπει να αφαιρεθούν όσα έχουν ήδη ρυθμιστεί «η αναμένουν να εξεταστούν βάσει του νόμου Κατσέλη και τα οποία σύμφωνα με πληροφορίες ανέρχονται σε 160.000 περίπου δάνεια. Τα υπόλοιπα 260.000 «κόκκινα» δάνεια με collateral κατοικία (περιλαμβανομένων και επιχειρηματικών δανείων με αυτό το χαρακτηριστικό) δεν έχουν εισέλθει σε καθεστώς ρύθμισης. Ο συγκεκριμένος αριθμός πάντως ως προς την τελευταία υποκατηγορία πιθανώς να μειωθεί προϊόντος του εξωδικαστικού συμβιβασμού.

Για τα εκτός ρυθμίσεων δάνεια αλλά και το μελλοντικό καθεστώς διαχείρισης «κόκκινων» στεγαστικών δανείων, η ομάδα υπό τον υπουργό Επικρατείας Αλ. Φλαμπουράρη επεξεργάζεται την προσαρμογή της κυπριακής «Εστίας» στα ελληνικά δεδομένα.

Σύμφωνα με πληροφορίες μερικά βασικά σημεία των κυβερνητικών επεξεργασιών είναι τα εξής:

Να υπάρξει προσαρμογή των δανειακών υπολοίπων εφόσον υπερβαίνουν την εμπορική αξία του ακινήτου στο επίπεδο της εμπορικής αξίας και να «παγώνει» η διαφορά (split and freeze).

Να καταβάλει μετά την ανωτέρω αναπροσαρμογή το δημόσιο το 1/3 της αναπροσαρμοσμένης μηνιαίας δόσης.

Η διαφορά μεταξύ εμπορικής αξίας και δανειακού υπολοίπου να «παγώνει» όσο εξυπηρετείται κανονικά το δάνειο με την καταβολή της αναπροσαρμοσμένης δόσης (2/3 από τον δανειολήπτη και 1/3 από το δημόσιο).

Με την εξόφληση του αναπροσαρμοσμένου δανειακού ποσού θα διαγράφεται το «παγωμένο» υπόλοιπο.

Για την αξία των ακινήτων που θα εντάσσονται στο πρόγραμμα πληροφορίες θέλουν την κυβέρνηση να προτείνει το ποσό των 150.000-200.000 ευρώ (βάσει αντικειμενικής αξίας). Υπενθυμίζεται ότι οι τραπεζίτες ζητούν το ποσόν αυτό να συρρικνωθεί στις 75.000 ευρώ.

Δυσκολία παρουσιάζει ο προσδιορισμός του ύψους του επιτοκίου, γεγονός που οφείλεται και στην πανσπερμία διαφόρων ειδών στεγαστικών δανείων στο σχετικό καλάθι αλλά και στην υψηλή αβεβαιότητα για τα επιτόκια που δημιουργεί η αλλαγή πολιτικής (τέλος μηδενικών επιτοκίων) από την ΕΚΤ αλλά και τις άλλες μεγάλες κεντρικές τράπεζες

5+1 ερωτήματα

Οι υπό επεξεργασία προτάσεις της ελληνικής κυβέρνησης, δεδομένου και της εκκρεμότητας έγκρισης του κυπριακού σχεδίου από τις ευρωπαϊκές αρχές είναι «στον αέρα» μιας και στην περίπτωση απόρριψης του κυπριακού σχεδίου «Εστία» θα πρέπει να αναδιατυπωθούν και οι ελληνικές προτάσεις ή να υποβληθούν άλλες. Πέραν αυτού:

Παραμένει αδιευκρίνιστο ποιος θα διαχειριστεί το όλο πρότζεκτ. Στην Κύπρο διαχειριστής του σχεδίου θα είναι επ’ αμοιβή –από τις τράπεζες– ο Κυπριακός Οργανισμός Αναπτύξεως Γης (ΚΟΑΓ), δηλαδή δημόσιος οργανισμός, ο οποίος θα εξετάζει τις αιτήσεις υπαγωγής στο «Εστία» και εφόσον πληρούν τα κριτήρια η τράπεζα θα εφαρμόζει το σχέδιο και με την κρατική αγωγή κατά το 1/3. Στην Ελλάδα ποιος θα κάνει την αντίστοιχη δουλειά; Kαι πόσο χρόνο θα χρειαστεί η δημιουργία ενός τέτοιου μηχανισμού όταν τα χρονικά περιθώρια είναι τόσο στενά;

Η εφαρμογή των ρυθμίσεων της ελληνικής «Εστίας» θα περιβληθεί την ισχύ νόμου με αυστηρές ρήτρες μη εφαρμογής από τις τράπεζες ή θα επαφίεται στην καλή διάθεση της κάθε τράπεζας; Είναι χαρακτηριστικό ότι η τεχνική του split and freeze περιλαμβάνεται στον Κώδικα Δεοντολογίας των τραπεζών που έχει συνταχθεί από την Τράπεζα της Ελλάδας, όμως σπανίως εφαρμόζεται. Οπως επίσης σπανίως εφαρμόζεται ή λαμβάνεται στην πράξη υπόψη η αρχή του υπολογισμού των «ευλόγων δαπανών» στις προτάσεις αναπροσαρμογής δόσεων που κάνουν οι τράπεζες.

Ερωτήματα υπάρχουν και για τη στάση των τραπεζών αλλά και των εταιρειών που έχουν αγοράσει ήδη πακέτα δανείων από τράπεζες. Ειδικά αν είναι αλλοδαπά νομικά πρόσωπα με ξένο ΑΦΜ ποιος θα τους υποχρεώσει να εφαρμόσουν μια νομοθεσία που θα τους επιβληθεί και μάλιστα αναδρομικά;

Υπάρχουν τουλάχιστον δύο τράπεζες –Eurobank και Alpha– που ήδη έχουν «σκανάρει» και πακετάρει το σύνολο των δανείων τους και προχωρούν ήδη στην πώλησή τους. Τον ίδιο δρόμο φαίνεται να ακολουθεί και η Εθνική Τράπεζα. Η επιλογή αυτή δημιουργεί άμεσες εισροές δισεκατομμυρίων ευρώ στις τράπεζες, ενώ η εφαρμογή ενός σχεδίου τύπου «Εστία» δεν δίνει τέτοια δυνατότητα.

Πώς θα «κουμπώσει» η ελληνική «Εστία» με τα σχέδια Στουρνάρα ή Τσακαλώτου για το σύνολο των «κόκκινων» δανείων που κινούνται σε εντελώς διαφορετικές κατευθύνσεις;

Τι θα γίνει με το ύψος της αξίας των υπό ένταξη ακινήτων καθώς οι θεσμοί και οι τράπεζες πιέζουν για 75.000 ευρώ; Αλλά ακόμη και ο προσδιορισμός π.χ. στο επίπεδο των 150.000 ευρώ δεν δημιουργεί δανειολήπτες δύο ταχυτήτων καθώς ήδη πολλές δεκάδες χιλιάδες έχουν ενταχθεί στον ν. Κατσέλη με πολύ υψηλότερα όρια; Και τι νομικά ζητήματα και δικαστικές εμπλοκές στην εφαρμογή του νόμου μπορεί να δημιουργηθούν στο μέλλον εξαιτίας αυτού του γεγονότος;