Τέσσερις διαφορετικές μορφές διευθέτησης «κόκκινων» στεγαστικών δανείων παρέχουν οι εταιρίες που έχουν αναλάβει τη διαχείρισή τους, με κοινό παρονομαστή την απώλεια της κυριότητας του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη που αδυνατεί να αποπληρώσει το δάνειο.
Θα πρόκειται για λύσεις οριστικής διευθέτησης που θα προκύπτουν κατόπιν συμφωνίας μεταξύ των δύο πλευρών, μιας συμφωνίας όμως που, όπως γίνεται εύκολα αντιληπτό, θα επέρχεται με «το μαχαίρι στο λαιμό» των δανειοληπτών που βρίσκονται «με την πλάτη στον τοίχο» λόγω της μη δυνατότητας αποπληρωμής του στεγαστικού τους δανείου.
Στις λύσεις που ήδη προσφέρονται σύμφωνα με στελέχη των εταιριών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις περιλαμβάνονται:
- Εθελοντική παράδοση ακινήτου – Deed-in Lieu (DIL)
Ο δανειολήπτης συμφωνεί τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στην Τράπεζα, υπό την προϋπόθεση απομείωσης του λογιστικού υπολοίπου κατά το ποσό της εμπορικής αξίας του ενυπόθηκου ακίνητου. Όπως επισημαίνουν αρμόδια στελέχη, είναι μια φιλική λύση που δεν απαιτεί κάποια επιπλέον ενέργεια από τον δανειολήπτη αναφορικά με το ακίνητο (πχ εύρεση αγοραστή).
- Εθελοντική εκποίηση ακινήτου (Voluntary/Short Sale)
Ο δανειολήπτης συμφωνεί με την τράπεζα να πουλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο σε τρίτο αγοραστή, εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος και σε προκαθορισμένο εύρος τιμών. Εάν το ακίνητο θεωρείται εμπορεύσιμο και δεν καταστεί εφικτή η πώληση του σε τρίτο, η Τράπεζα διατηρεί το δικαίωμα να το αποκτήσει (DIL). Το δάνειο αποπληρώνεται ολικώς ή μερικώς από το τίμημα της πώλησης.
Η συγκεκριμένη λύση έχει δύο εναλλακτικές:
– Άμεση Εθελοντική Εκποίηση του ακινήτου σε αγοραστή που έχει βρει ο δανειολήπτης
– Εθελοντική εκποίηση σε τρίτο αγοραστή που μπορεί να βρεθεί είτε από τον δανειολήπτη είτε από την Τράπεζα
Στις λύσεις που θα εμφανισθούν και στην ελληνική αγορά συμπεριλαμβάνονται:
- Μετατροπή σε ενοικίαση/χρηματοδοτική μίσθωση (Mortgage to Rent (MTR) / Sale and Lease back)
Ο δανειολήπτης συμφωνεί τη μεταβίβαση της κυριότητας του ενυπόθηκου ακινήτου στην Τράπεζα (με ή χωρίς όρο για επαναγορά) σε προκαθορισμένη τιμή. Ταυτόχρονα με αμοιβαία συμφωνία, η Τράπεζα νοικιάζει το ακίνητο στον δανειολήπτη. Η λύση αυτή προϋποθέτει ότι ο δανειολήπτης είναι σε θέση να αντέξει οικονομικά το κόστος του ενοικίου.
- Ανταλλαγή ακινήτου (Trade Down)
Ο δανειολήπτης συμφωνεί την μεταβίβαση της κυριότητας του ενυπόθηκου ακινήτου στην Τράπεζα. Η Τράπεζα διατηρεί με τον δανειολήπτη ένα νέο δάνειο για ακίνητο μικρότερης αξίας, του οποίου τις μηνιαίες δόσεις μπορεί πλέον να πληρώσει ο δανειολήπτης.
Η μικρότερης αξίας κατοικία μπορεί να προέλθει είτε από τα ακίνητα που έχει η τράπεζα στα βιβλία της, είτε με την ανταλλαγή ακινήτου άλλου δανειολήπτη που μπορεί να θέλει μεγαλύτερο σπίτι Η δημιουργία μιας βάσης δεδομένων με τα ακίνητα όλων των τραπεζών θα ήταν πολύ επιβοηθητική για την επιτυχία του συγκεκριμένου προγράμματος.
Για όλες τις παραπάνω λύσεις ρύθμισης η Τράπεζα και ο δανειολήπτης χρειάζεται να συμφωνήσουν τη διαχείριση του τυχόν καταλοίπου.